总面积达86万平方米！江门3个“村改”项目集中动工
10月28日，江门高新区（江海区）举行村级工业园升级改造集中动工活动，外海街道南山村、礼乐街道武东村和江南街道联星村等3个村级工业园升级改造项目集体动工。预计改造完成后，3个园区的总建筑面积将达到86万平方米左右，预计每年可新增工业产值超200亿元。
村级工业园升级改造是深化产业拓展空间的重要抓手。作为国家高新区，江海区近年来发展日新月异，但土地资源稀缺的短板也逐渐凸显。在这样的背景下，上述3个“村改”项目如何破解土地要素瓶颈制约，进一步提升全区的土地节约集约利用水平，加快推动产业转型升级步伐，将成为江海区建设中心城区产城融合示范区的关键所在。
南山村工业园是江海“村改”试点规模蕞大的项目，用地面积约340亩。 江海区委宣传部供图
对此，江门高新区党工委副书记、管委会常务副主任、江海区委副书记、区长劳茂昌表示，该区将坚持工业立区不动摇，加强土地节约集约利用，引导村级工业园集聚发展高端智能机电制造、新材料和新一代电子信息产业。同时，力争依托南山村、武东村和联星村3个工业园升级改造形成可复制、可推广的经验，引导全区村级工业园开展全面升级改造。
据统计，江门高新区（江海区）现有村级工业园76个，总占地面积约6327亩，低效厂房面积达253万平方米。当前，上述村级工业园普遍存在用地低效、布局散乱、利用粗放、环境较差、管理落后等问题。
“选择联星工业园作为改造对象，主要是因为该园区的区位优势明显，改造潜力显著。”江海区江南街道有关负责人分析，联星工业园位于胜利南路与五邑路交汇处，周边已开发建设多个房地产项目。在环保要求日益提高的背景下，联星工业园此前发展的低端产业已不合时宜，并不符合该片区发展方向，升级改造成为必然选择。
与联星工业园的情况相似，外海街道的麻一村工业园和南山工业园同样地理位置优越，但存在产业层次不高、土地节约集约利用水平低等问题。其中，麻一村工业园总用地面积约151亩，此前主要通过租赁的方式引入投资方建设单层厂房；而南山村工业园区总用地面积达到334亩，目前园区内的厂房多为单层铁棚，主要发展五金、注塑、泡沫切割、纸箱印刷、木加工等低端产业。
而礼乐街道之所以选择武东工业园作为改造对象，其原因大同小异。“武东工业园以简好厂房为主，经营模式粗放单一，园区整体效益低下。”该街道有关负责人介绍，目前礼乐街道拥有19个具备一定规模的村级工业园，占地面积约1100亩，共引进企业超过300家。但总体而言，这些村级工业园由于历史遗留问题，部分厂房都没有报建，也不符合城市规划，同时还存在基础设施建设不足、投资强度低、产业关连度弱等问题，难以形成产业集聚效应。
随着上述村级工业园升级改造项目的集中动工，这一切都有望迎刃而解。记者获悉，总投资7亿元的麻一村工业园已于今年8月动工建设，预计2022年第二季度建成。在此基础上，江门高新区（江海区）今年将继续推进联星村、南山村、武东村3个村级工业园升级改造，并将其作为全区村级工业园改造的示范点。
据统计，这3个村改项目共占地433亩，总投资额超35亿元，改造旧厂房面积约17万平方米。改造后，总建筑面积将达到86万平方米左右，预计每年可新增工业产值超200亿元，年创税收超2亿元；年租金收益从原来的1550万元增加至5700万元，较原来增加3倍多。
江门高新区（江海区）要建设中心城区产城融合示范区，江南、礼乐、外海等三个街道肩负着不同的使命。围绕各自的发展定位，上述村级工业园改造将如何具体实施呢？
对此，江南街道有关负责人表示，作为江海区核心城区，该街道未来将主要发展第三产业，形成居住、消费、教育、医疗、娱乐、金融等第三服务业的集中区域。围绕上述定位，联星工业园改造后的土地用途为商业用地，可兼容50%住宅，拟改造成高档住宅、时尚公寓、商务办公、星级酒店等一体化的商业综合体。
数据显示，联星村工业园用地面积约63.5亩，旧厂房面积约1.1万平方米。改造后，园区总建筑面积将达到5.4万平方米，拟打造成为集高档住宅、时尚公寓、商务办公、星级酒店于一体的优质商住小区。同时，结合正在建设的麻园河黑臭水体治理工程，打造麻园河亮丽河岸线。
而作为本次“村改”试点面积蕞大的项目，南山村工业园用地面积约340亩，旧厂房面积约14万平方米。改造后，该园区总建筑面积将达到68万平方米，建设成为以先进制造业为主的高端产业专业园区。
外海街道有关负责人介绍，改造后的南山工业园将规划建设一类工业用地，具备生产功能的建筑群按5层或以上设计，建设电子信息产业、智能化、新材料等专业园区，形成设计—科研—生产加工一体化的全链条，引导企业集约化生产。“同时，我们还将主动承接大湾区核心城市优质产业资源，引入电子通信设备、机械及器材制造等生产制造企业，推动电子信息产业集群发展。”
而礼乐街道则希望通过统一升级改造，将老旧园区变身为功能完善的高端产业空间，在保障村集体收益同时加快产业转型升级，促进区域经济高质量发展。“目前，我们计划将武东工业园作为先行示范区，打造一个集研发、生产、生活配套于一体的新型园区，并以此推广到全街道其他园区。”该街道有关负责人说。
据统计，武东村级工业园用地面积约66亩，旧厂房面积约2万平方米。改造后，园区总建筑面积将达到13万平方米，打造成为集智能装备、电子信息、机电制造、新材料的生产与研发、电子商务、生产生活配套和智慧园区管理为一体的新型园区。
按照计划，江海区76个村级工业园计划分10年开发建设，每年推动约600亩升级改造，目标2022以前完成8个村级工业园升级改造；2025年以前完成15个；2030年全面完成，建成高标准工业厂房约1250万平方米。
具体到上述3个试点园区，其改造时间表均已明确。其中，武东工业园计划2年内完成改造；联星工业园计划于3年内完成改造；南山工业园则计划在2025年前完成改造。
从珠三角村级工业园此前的改造案例来看，如何处理好政府和市场的关系，尽快确定自主改造、引入社会资本等模式，将成为园区未来发展的关键。记者了解到，为了确保在计划时间内完成改造，目前江海区率先实施试点的3个园区结合自身实际，选择了不同的路径。
其中，联星工业园计划通过“三旧”改造的模式实现村级工业园改造，以“政府引导，市场运作”的基本原则推进项目。“我们希望通过公开出让的方式，引入开发主体实施改造。同时，结合企业自改、合作改造和政府主导等方式快速推动园区的改造升级，在蕞大程度上保障基层群众的相关利益。”江南街道有关负责人介绍。
而对于南山工业园的改造模式，外海街道有关负责人表示，该街道将推动建立政府引导、市场运作、规划统筹、法治保障的村级工业园升级改造工作新格局。“我们将坚持政府主导，全面统筹推进全区村级工业园升级改造工作，及时解决项目推进遇到的困难问题。同时，坚持‘以亩产论英雄’导向，分片开发、持续发展，多措并举提升土地集约利用水平，服务全区产业发展大局，打造特色园区。”
武东工业园则明确提出，该园区将引入社会资本进行升级改造，并结合“三旧”改造政策完善园区用地手续，盘活土地资源，统一规划园区形象，提升园区产业活力，将武东村级工业园建设成布局合理、环境优美、配套完善、设备先进的产业升级载体。
“我们计划对武东工业园原有土地及周边鱼塘进行统一规划，将地块转为合法建设用地，提高土地的利用价值。在此基础上，前期引入有经验的投资开发公司，快速建设一批高标准厂房；后期则以引进企业自主改造为主。”礼乐街道有关负责人表示，该街道将围绕园区的发展定位，明确产值、税收、就业等基本准入条件，再由市场发挥主体作用，自主完成项目改造。
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