关于公开征求《江门市提升节约集约用地水平的实施意见（征求意见稿）》意见的公告
原标题：关于公开征求《江门市提升节约集约用地水平的实施意见（征求意见稿）》意见的公告
为积极践行新发展理念，进一步强化我市用地管理，提升节约集约用地水平，根据工作安排，我局起草了《江门市提升节约集约用地水平的实施意见（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见，欢迎广大市民和社会各界提出宝贵的意见或建议。如有意见或建议，请于2021年10月9日前以信函、电子邮件或传真方式反馈。请提交意见或建议时留下联系方式，以便作进一步联系。
邮寄地址：江门市蓬江区建业街33号江门市自然资源局自然资源开发利用科（邮编：529000）
为积极践行新发展理念，进一步提升我市土地节约集约水平，切实盘活存量和低效用地，加快我市经济发展方式转变和促进产业转型升级，根据《土地管理法》（2019修正）、《节约集约利用土地规定》（原国土资源部令第61号）、《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》（粤办函〔2021〕226号）和相关规定，结合我市实际制定本实施意见。
以新时代中国特色社会主义思想为指导，坚定不移贯彻新发展理念。通过规划布局、规模引导、标准控制、市场配置、盘活利用等手段，促进我市土地资源节约集约，高效利用土地，为珠江西岸新增长极和沿海经济带上的江海门户提供坚实的土地资源保障。
土地利用效率显著提升。“十四五”期间我市单位GDP建设用地使用面积稳步下降；产城融合、产业集聚发展，新增产业用地亩均产出有较大增长；大幅提高供地率、闲置土地处置率；创新政策，有效盘活低效用地；“三旧”改造任务确保完成；推进乡村振兴，积极推动镇（村）级工业园升级改造工作。
引导工业向产业园区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动新型产城融合，加强连片综合性开发。鼓励线性基础设施并线规划和建设，促进集约布局和节约用地。
科学编制国土空间总体规划，确保工业用地规模不少于城乡建设用地总规模的30%，结合产业基础及重点产业集群发展规划，高标准谋划核心园区、产业园区、镇（村）级工业园区，引导项目向园区集聚，新增的工业用地入园比例不低于80%。加强产业发展规划，围绕我市“5+N”重点产业集群，确定各工业集中区主导产业和配套提升产业，做好产业强链补链延链稳链控链。
土地利用年度计划指标实行全市统筹，按照先急后缓、重点优先、逐步解决的原则统筹安排。推进“指标跟着项目走”土地利用计划改革，以真实有效的项目落地作为配置计划指标的依据。保障工业用地指标，重点保障“5+N”重点产业集群用地需求，在市统筹的年度新增建设用地指标中，安排不低于30%年度用地指标用于产业项目；各市（区）年度工业用地新增建设用地指标占新增建设用地指标比例、年度出让工业用地面积占出让二三产业用地面积比例不低于30%”。
各市（区）政府应在国有工业用地供地条件中设定产业要求、固定资产投资强度、容积率、亩均税收、就业贡献、研发经费投入强度等控制指标，并落实批后监管。
对工业用地集聚区开展区域评估，主要包括压覆重要矿产资源查询、环境影响评价、节能评价、地质灾害危险性评估、地震安全性评价、气候可行性论证、洪水影响、水资源论证、水土保持评估、文物考古调查勘探、雷电灾害评估等事项。
对蓬江区、江海区、新会区和鹤山市的重点园区和重大产业平台，入园项目投资强度不低于400万元/亩、亩均税收不低于30万元/亩▪年；对台山市、开平市和恩平市的重点园区和重大产业平台，入园项目投资强度不低于300万元/亩、亩均税收不低于25万元/亩▪年。其余地区一般不低于15万元/亩▪年。
对各类园区、产业集聚区应加大配套设施的建设，完善区域的土地平整、道路交通、上下排水、电力燃气供应、网络通信、污水处理、生活设施配套等。
工业用地可以在法定最高年期内实行弹性出让年期方式出让，根据项目产业类型、投资、税收等条件，灵活设定出让年期。对出让年期届满符合续期使用条件的，可采用协议出让方式续期。
对于投资总额小于2亿元的项目，原则上以“先租后让”方式供地，项目先以租赁方式取得土地，达到约定条件后再转为出让。租赁期应约定建设期，也可以根据实际需要约定投产期。建设期一般为两年，建筑规模达到15万平方米以上的可设定为三年。建设期内完成约定建设内容的，可申请租赁用地转为出让用地。土地使用人也可以根据自身实际一直以租赁方式使用土地，在有需要的时候再申请转出让用地，租赁期最长不超过20年。
工业用地在出让前，可将经相关部门预审查通过的项目产业要求、建设工程设计方案和施工图设计方案纳入出让方案，土地成交并按要求足额支付出让金后，可核发不动产权证、建设工程规划许可证和施工许可证，做到交地即开工。
探索以招标拍卖挂牌方式供应包含工业用途与其他产业用途（不包括商品住宅）的混合用地，其中工业建筑面积占比不低于50%。
投资总额5000万元以下的项目，原则上不单独供地，可由企业租赁标准厂房或购买产权分割的工业厂房解决。支持国有工业用地建设标准厂房，保障中小微企业生产空间。探索将标准厂房用地划拨或协议出让给市（区）工业和信息化主管部门或开发区（产业园区）管委会，用于在开发区、产业园区或村镇工业集聚区范围内建设只租不售的标准厂房。标准厂房用地供应方案中可明确主导产业方向，引导产业链上下游中小微企业集聚发展。引导农村征地留用地在园区内集中安排，鼓励兴建标准厂房。
各市（区）自然资源统筹管理委员会，按照“专业评估、集体研究、依法决策、结果公示”原则和“决策过程公开透明、有案可查、永久追溯”要求，健全自然资源、财政、税务、发改、工信、商务、科技、生态环境、住建等部门共同参与的土地供应集体决策机制，依法履行土地供应和开发利用监管职责，协调解决土地供应和国有土地资产处置中有关重大事项。
各市（区）政府建立用地项目储备库，实行发改、工信、自然资源、生态环境、住建、商务等部门联合审查，重点加强对拟用地项目的产业政策、投资计划、资金落实、环境影响、规划符合性、用地标准等内容进行论证，并对拟投资建设单位的经济实力、社会信誉等情况进行核实，确保用地项目的质量。
接受用地预申请。差别化的地价政策支持产业发展。属于我省优先发展产业，且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行。
各市（区）应当按照国土空间规划合理调整土地利用结构，优先使用存量土地，提高城镇建设使用存量用地的比例；掌握低效用地情况，建立动态的低效用地数据库，大力推进低效用地的二次开发工作。鼓励企业自行改造，支持社会资本参与提效再开发。
各市（区）要充分认识处置存量建设用地的重要性和紧迫性，切实落实属地管理责任。结合第三次全国土地调查数据成果，对存量建设用地进行全面、动态掌握。将处置批而未供土地和闲置土地处置纳入日常工作，通过增存挂钩机制加快清理，争取用地指标。新增项目优先使用批而未供土地，确实无法供应的可按程序申请撤回批文，原属地方的建设用地指标可由属地重新安排使用。
依法依规及时分类处置闲置土地。鼓励通过依法转让、合作开发等方式盘活利用。已查封或已抵押且闲置超过两年的土地可有偿收回或收取闲置费后准予限期开发建设。
未完成开发投资总额25%的国有工业用地探索试行“预告登记转让”，可先签订转让合同，办理不动产预告登记，待开发投资总额达到法定要求时，再依法办理不动产转移登记。转让方存在违约行为或涉及闲置土地的，在申请办理不动产转移登记前须依法依规依约处理到位。受让方须与自然资源主管部门签订土地出让补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任，并凭预告登记证明办理项目规划、建设、环评、消防等审批手续。
鼓励已供应的工业用地提升土地使用效益，各市（区）可与土地使用权人签订土地出让补充合同或屡约监管协议，重新约定投资强度、开竣工、达产时间、产出效益和违约责任等条款，按新约定的条款落实履约监管,落实空间规划、产业规划和投资要求。
严格土地使用权二级市场交易管理，转让的工业用地受让人须与属地市（区）政府或其指定单位重新签订屡约监管协议，约定投资强度、开竣工时间、达产时间、产出效益、违约责任，落实空间规划、产业规划和投资要求。
现有工业用地在符合国土空间规划和产业、生态环境要求，土地权属来源合法且权属清晰，与周边环境功能及景观协调的前提下，进行重建、改建、扩建和利用地下空间，提高容积率、建筑密度的，不需增缴土地价款。升级改造为教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育等用途，按新用途核缴土地价款差额。原属公开出让方式取得的工业用地，需调整规划条件的，应依法公示，经批准后签订土地出让合同补充协议。
对于已建成使用的工业用地，通过拆除重建、提升容积率改造用于“5+N”产业且用地集约的，符合空间、产业规划的，土地使用年期可适当调整，经批准调整的使用年期不得超过法定最高年期，延长的使用年限应补缴土地出让金。
工业项目在满足出让合同、履约协议书要求及自身需要的情况下，可在持有的工业用地上根据规划要求建成厂房、仓库等物业，确权登记后分割转让给产业链企业，满足产业链发展需要。分割转让可按《江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见》办理。
原产权人在自身产出效益总额不减少的前提下，允许分宗转让空闲用地给产业链企业，双方均应与自然资源部门重新签订土地出让补充合同，并与相关部门签订履约协议书，约定规划条件、投资强度、开竣工时间、产出效益、违约责任等条款。宗地原则上只允许分宗一次，分宗时须通过节约集约用地评价。
对于两宗及以上的相邻国有工业用地，来源合法，没有查封，同一权属人，土地性质、土地用途一致，使用条件基本一致，利于节约集约用地，并符合统一规划开发建设条件的，使用权人可向属地市（区）自然资源部门申请宗地合并。
（1）2009年12月31日前已建设使用，规划用途为工业且确需升级改造的现状工业用地，可按规定纳入“三旧”改造标图建库范围，不受上盖物占地比例限制。上述用地可按照“三旧”改造政策完善用地手续后实施升级改造，但在土地有偿使用合同中必须明确约定将工业用地改变为其他经营性用途的，由政府无偿收回土地使用权。
（2）2006年8月31日前，各市（区）政府已经签订工业项目投资协议，确定了供地范围和价格，所涉及的土地已办理完农用地转用和土地征收审批手续的，且已建成使用，项目需升级改造，可以协议方式补办供地手续。
全面推进乡村振兴，各市（区）结合省三年行动方案和年度“三旧”改造任务，按“一园一策”科学制定改造方案和改造实施计划。以“工改工”为主攻方向，按照“试点先行、重点推进、全面铺开”的模式，积极推进镇村级工业园升级改造。其中，东部三区一市的每年改造规模应不少于150亩，西部三市结合实际自行确定改造规模。
对工业用地升级改造（包括村级工业园升级改造）项目，单个项目改造土地面积超过30亩，改造后建筑容积率达到1.5及以上的，在项目竣工验收后，由属地市（区）财政对改造主体进行奖补。市财政设立专项扶持资金对各市（区）财政实际发放奖励资金给予补助，其中：蓬江区、江海区的项目由市与区按5：5比例给予补助，其他市(区)的项目由市本级与有关市（区）按2：8比例给予补助。
（1）改造后建筑容积率达到1.5至2.0（含2.0）的项目，按改造后建筑面积×50元/平方米标准奖励；
（2）改造后建筑容积率达到2.0至2.5（含2.5）的项目，按改造后建筑面积×60元/平方米标准奖励；
（3）改造后建筑容积率达到2.5至3.0（含3.0）的项目，按改造后建筑面积×70元/平方米标准奖励；
（4）改造后建筑容积率达到3.0以上的项目，按改造后建筑面积×80元/平方米标准奖励。
各市（区）政府是用地项目监管的责任主体，应建立辖区产业用地全生命周期管理机制，实现用地规划、项目招商、土地供应、供后管理和退出等各环节多部门协同监管。土地竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》时，应与各市（区）政府或政府指定单位同时签订《国有建设用地项目履约协议书》。履约协议书应约定项目建设内容、用地计划、投资强度、开竣工时间、产值税收贡献、节能环保、安全生产、商事登记、税务登记等内容，同时明确违约责任、股权变更约束和退出机制等，相关部门按照“谁提出、谁监管”原则对约定事项实施监管。
各工业园区：负责制定园区内产业规划、投资要求，对园区内产业用地项目具体监管。用地项目未达到履约协议书约定要求或其他违约的，园区管委会应当报批市（区）政府核减或取消招商优惠政策，并按双方约定的条款追究违约责任，将未履约主体名单及时录入信用系统，同时推送自然资源、行业主管、市场监管等相关部门。
工业和信息化部门：负责制定制造业产业规划、投资要求，对工业项目全生命周期跟踪服务机制提出指导性意见,会同有关单位对产业监管工作开展督促检查。
发展和改革部门：负责项目的产业准入、能耗要求，提供产业用地低效评价、“亩均评价”的标准及企业相关数据；配合实施相应的供地监管措施与奖惩政策。
住房和城乡建设部门：对达到施工许可规模的项目的竣工验收情况进行监督；配合实施相应的供地监管措施与奖惩政策。
自然资源部门：负责项目规划、用地管理，监督项目建设进度是否符合约定，提供项目用地数据，会同统计部门核实项目投资强度，牵头实施闲置土地和低效用地处置工作；配合实施相应的供地监管措施与奖惩政策。
商务部门：对引进项目进行跟踪，协助属地政府督促建设项目按照《建设项目履约协议书》建设投产；配合实施相应的供地监管措施与奖惩政策。
生态环境部门：负责用地项目的生态环境准入审核和监管；配合实施相应的供地监管措施与奖惩政策。
市场管理部门：负责审核产业用地企业是否被列入严重失信名单，提供项目所涉商事主体在辖区范围内的商事登记动态信息；配合实施相应的供地监管措施与奖惩政策。
税务部门：根据市（区）政府来函所列的企业清单和纳税所属期提供相应税收情况；配合实施相应的供地监管措施与奖惩政策。
其它涉及业务管理的部门，在自身职责范围內落实相应管理责任；配合实施相应的供地监管措施与奖惩政策。
各市（区）自然资源部门要建立土地开发利用动态信息公开制度，定期在部门网站上公布土地使用权人合同履行情况，接受社会监督。
各市（区）自然资源部门将国有工业用地有偿使用合同、项目监管协议履约情况等纳入信用管理，依法依规认定相关市场主体失信信息，通过“信用中国（广东）”网站、国家企业信用信息公示系统（广东）或市县级人民政府门户网站等渠道向社会公开，对失信市场主体依法依规实施信用惩戒。对经评价信用等级高的市场主体，可在财政、金融、税收及审批等方面给予优惠。
本意见自2021年 月 日起施行，有效期至2026年 月 日。纳入“三旧”改造范围的工业用地，按照“三旧”改造政策相关规定执行。
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