大湾区“工业上楼”是产业园区新风口吗？
不同于传统工业中的单层工厂生产，工业上楼实现了在高层大厦中进行企业生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。它的特点在于能够在同样面积的土地上提升楼宇的容积率，从原来只有1、2层到现在的4、5层。
据在深圳龙岗某处工业园的接待员表示，“如果想租的话，目前只有一处厂房可供出租，其他都已经租出去了。”虽然园区内厂房较多，但基本上已经处于满租状态。都知道深圳寸土寸金，原特区外区域普通厂房一个月的租金普遍每平方30元以上，少数相对偏远的片区能够在每平方米30元以下。现在由于正兴产业升级，租金上涨、工资难给等问题让制造业老板越来越头疼，于是不少工厂企业选择往大湾区其他地区转移，如东莞、惠州、江门等。像是东莞凤岗或惠阳等临深片区的厂房，目前租金多数在每平方米20元以下。即便如此，深圳对厂房的租赁需求依然很大，大部分搬迁的都是利润比较低的工厂，而一些利润比较高，对租金等成本不那么敏感的制造业企业出于产业链聚集等因素还是会选择在深圳租用厂房。
由于产业链较为集中，资源完善性让深圳厂房的需求量每年逐步上涨，供不应求让租金达到每年5~10%上涨，于是工业用地的供给成为需要攻克的难题。”工业上楼“新模式就此产生。深圳“工业上楼”计划中明确连续五年每年建设2000万平方米优质、经济、定制化厂房空间，租金平均35元每月每平方米。计划一推出，短短一个多月时间就有300多家企业提出超过500万平方米的厂房需求。
举一个具体的例子。作为全国首个“工业上楼”模式，宝安全至科技创新园被誉为是“土地成本攀升下的深圳工业突围样本”，建造至今一直不断参观、调研，成为各园区学习的榜样。
全至以“机器人和智能装备”为定位，在招商引资过程中仅接受拥有自主知识产权、自主研发能力的制造企业入驻。至今园区入驻了科技企业高达200多家，入驻率达到95%，园区的企业总产值也达到35亿元，是10年前的29倍。围绕着整个产业链，全至实现了“一栋楼就是一条生产线”。同一栋楼就能找到上下游合作企业。
除了产业，园区也十分重视人员的身心健康，走进园区就可以发现，除了办公区域，展览展示中心、美术馆、咖啡店、图书馆、健身房等一应俱全。工业上楼胜在服务细节，在全至大厦中设有6台载重2—3吨的大型货梯，以及8台载重1.6吨的智能高速客梯。高速电梯直达各楼层，实现人货分流，设备上楼几乎不用等待。在传统的工业厂房中，企业基本是两年一签甚至一年一签，频繁搬厂对于重型生产设备的企业是非常耗费精力的。而在全至这样的工业上楼园区，能一次性签5年合同，并可以根据自身需求，短期租用小单元厂房。
从一定意义上来说，园区就是企业的镜面反射，纵观现在工业产房可以发现，高品质的园区空间总是供不应求，促进生意达成的成功率也有着明显上升。如果说传统的工业空间以低价取胜，现在的空间则是以品质取胜，相比之下新型企业更愿意选择优秀的环境，有好的环境才能孕育除好的产品。
根据国家规定，工业上楼无需额外缴纳土地出让金。同样，城市基础设施配套费一般也无需额外缴纳。
我们来看看其他地区给予投资商的奖励政策：
针对渤龙湖片区和海洋片区「工业上楼」项目进行补贴，金额蕞高800元/平米——天津滨海高新区
对获得工业上楼园区认定的开发单位给予一次性500万元的建设补贴——深圳龙岗区
自持部分的土地和房产使用产生的区级贡献按50%给予工业综合体开发投资企业三年等额奖励——青岛西海岸新区
对于成功引入新驻企业的，前三年分别按每月每平方米3元、2元、1元的标准给予建设主体补贴——佛山三水区乐平镇
“工业上楼”模式如蒲公英般散落在全国各地，不但同处大湾区的广州、佛山、东莞，甚至北方的青岛等城市也开始效仿。
要注意的是，“工业上楼”只是一种实践，而非一种定位。如果局限于上楼，工厂都是高楼大厦，会给人一种密集、不透气的感觉。所以，在高层建筑的基础上，应该还要设置一定比例的单层、多层（2-3层）厂房，以增加建筑的层次感和更高层次的感觉，从而提高整体的质量和价值。
“工业上楼”客观上存在市场偏好，底层厂房永远蕞受欢迎，高层则容易闲置，因此对这两种产品要采取差异化的定价策略。
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