案例研究：房屋租定合同到期后逾期的租房期限受不受合同约束？
租房经营是现在非常常见的一种经济行为，通过租赁他人的房产做些小生意，给自己带来经济价值，并给房东交付些租金作为补偿。
在本期，我们将探索关于房屋租赁过程中，经常会碰到又非常敏感的话题——怠交房租。
房租租赁的行为一般都是签订一月一付合同，但一旦签订的合同到期后，签订的合同是否会自动作废？
如果双方未签订续签的合同，就默认依旧按照原合同执行租赁行为，超过合同期限的租期是否还受法律的保护？
带着这些疑问，我们一起走进今天的案件，探索租赁行为带来的各种民事纠纷。
吴某兴是从某房产公司那里租了一间房屋进行经营，期限到2015年6月30日，但在合同期满之后，双方依旧按照原合同约定履行租赁事宜。
之后吴某兴将租赁的这间房屋交由江门市纯某某装饰建材发展有限公司(以下简称纯某某公司)转租给苏某盛。
之后苏某盛与纯某某公司签订《商铺租赁合》，约定租房的期限到2020年7月9日止。
合同签订后，某某足浴城只向签署合同的纯某某公司支付租金至2017年8月，并于2018年12月25日才将出租的退给纯某某公司。
由此纯某某公司向法院提起诉讼，要求某某足浴城的经营者苏某盛支付自2017年9月份到退还房子的期间拖欠的租金108余万元。
另外江门市蓬江区人民法院在2018年12月7日作出民事判决，认定吴某兴和某产业公司的租赁关系在2017年8月3日就已解除，自合同期满后至租赁合同关系解除期间双方存在不定期租赁关系。
江门市蓬江区人民法院在2020年7月15日作出(2020)粤0703民初336号民事判决:
一、蓬江区某某足浴城(经营者苏某盛)应于本判决书发生法律效力之日起十日内向纯某某公司支付占有使用费386042元;
二、驳回纯某某公司的其他诉讼请求。
对于这样的判决，纯某某公司与某某足浴城均表示不服不服，并向中级法院再次提起上诉。
江门市中级人民法院于2021年2月3日对此案再次做出民事判决:
一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院(2020)粤0703民初336号民事判决第二项;
二、变更广东省江门市蓬江区人民法院(2020)粤0703民初336号民事判决头部项为“某某足浴城(经营者苏某盛)应于本判决发生法律效力之日起十日内向纯某某公司支付租金900868.52元;
三、驳回纯某某公司的其他诉讼请求。(2020)粤07民终4278号）
而在宣判后，纯某某公司无异议，某某足浴城提起再审申请。
蕞终广东省高级人民法院于2021年7月6日作出(2021)粤民电4430号民事裁定:驳回某某足浴城的再审申请。
法院在本案的生效裁判中，对一审法院的判决进行了深入分析和重新评估。一审法院在作出判决时，主要依据了《蕞高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第十五条的规定。
该条款明确规定了转租的期限如果超过承租人还未到租赁期限的情况下，超出部分的约定无效。
基于这一规定，以及考虑到之前的生效判决，一审法院认定纯某某公司与某某足浴城签订的商铺租赁合同中，超出2017年8月3日的部分无效。这一判决在当时的法律框架下是合理的。
但随着《中华人民共和国民法典》的颁布实施，法律环境发生了重大变化。民法典第七百一十七条对房屋租赁合同作出了新的规定，但其中并未包含关于转租期限超过承租人剩余租赁期限时，超过部分约定无效的相关内容。
考虑到法律适用的时间效力问题，法院援引了《蕞高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条。
该条款规定，如果在民法典施行前成立的合约，按照那时的法律条约、司法解释规定无效，但根据民法典的规定有效，则应适用民法典的相关规定。基于这一原则，法院重新评估了《商铺租赁合同》，蕞终认定该合同应当是有效的，对双方当事人都有法律约束力。
在确认合同有效的基础上，法院进一步考虑了实际租赁情况。鉴于某某足浴城实际占有并使用租赁房屋直至2018年12月25日，而租金仅支付至2017年8月，法院认为某某足浴城仍应当支付2017年9月至2018年12月25日期间的租金。
关于租金的计算标准，法院遵循了合同约定的标准。经过详细核算，法院蕞终确定某某足浴城尚需向江门市纯某某装饰建材发展有限公司支付租金900868.52元。
本案相对有些复杂，因为有一些反直觉的情况在内，在民法典正式实施之前，当承租人经出租人同意将租赁物转租给第三方时，如果转租合同约定的租赁期限超过了承租人剩余的租赁期限，对于这种超出部分的约定效力，曾存在争议。
但随着民法典的实施，这一问题有了明确的处理方式，解决起来也有了专业的依据。
根据民法典第七百一十七条的规定，人民法院在处理此类案件时，应当认定转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不会影响转租合同的整体效力，这一规定为解决此类纠纷提供了明确的法律依据。
但需要注意的是，法院在判断转租合同是否有效时，还应当依据《中华人民共和国民法典》总则编第六章关于民事法律行为效力的相关规定进行全面评估。
这意味着转租合同的有效性还需要考虑其他因素，如合同主体的资格、意思表示是否真实、内容是否违法等。
这个案例可以说非常的经典，凸显了很多民众发现不了的问题，但在平常的租聘活动中，大家还是要履行合同内容，在逾期后也积极续签合同，避免出现其他问题。
《中华人民共和国民法典》第717条
《蕞高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第8条、第28条
一审:广东省江门市蓬江区人民法院(2020)粤0703民初336号民事判决(2020年7月15日)
二审:广东省江门市中级人民法院(2020)粤07民终4278号民事判决(2021年2月3日)
再审:广东省高级人民法院(2021)粤民电4430号民事裁定(2021年7月6日)
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