2021-08-06
八月盛夏，骄阳似火。在市区万科里村旧改项目施工现场，运输车辆往来不断，工人们忙碌有序，目前万科里村旧改项目一期7幢住宅高楼已见雏形。随着万科旧改的推进，除了建起一幢幢崭新的住宅大楼外，还打造了一个集互动、休憩、展示等多功能体验于一体的公共场所。这里曾经是典型的城中村，随着旧改步伐的加快，破旧的村庄如今焕发新颜。
国家“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，城市更新已上升为国家战略。同时，各地纷纷加大对城市更新的重视程度。城市更新迎来了政策春风，成百上千的房企涌入这个赛道。
近年来，江门城市更新步伐加快，截至2020年底，我市已完成改造的“三旧”项目共407个，面积约1307万平方米（约1.96万亩）；正在实施改造的“三旧”项目共135个，面积约640万平方米（约0.96万亩）；累计投入资金超360亿元。完成改造项目数量、完成改造面积5年间分别增长了约228.57%、294.72%。
旧改之火，可以“燎原”。随着旧改事业进入发展快车道，提质更新也成为社会投资的新风口。据不完全统计，万科、保利、恒大等一批全国百强房企参与江门城市更新，把旧改当成房企未来发展的新引擎，为江门城市更新提速。
2020年10月，保利华南公司中标白石“三旧”改造项目，为白石发展注入强劲动力。7月17日，保利·白石美好生活馆启幕。这个玻璃屋造型的建筑矗立于发展大道旁，宛如一件艺术品，里面不仅有江门城市印记展览，还有醒狮文创店、甜品店，现已成为网红打卡点。作为保利白石旧改项目的展示馆，描绘了一幅白石“三旧”改造的未来蓝图。
在“存量盘活”的背景下，越来越多的房企将目光从瞄准房地产开发“上半场”的招拍挂，转移到“下半场”纳入城市更新的组合拳。据克尔瑞数据统计，80%的TOP100上市房企、88%的TOP50上市房企均参与城市更新。
在江门，自2010年启动“三旧”改造以来，越来越多大型房企开始介入江门旧改。据不完全统计，目前至少有十多家房企参与江门“三旧”改造，包括恒大地产（江门船厂项目）、万科（里村旧改）、粤海（甘化厂旧改）、保利（白石旧改）、美的（原江门职业技术学院旧改）、博富控股（白石东升岐详里旧改）、帕佳图（江门机械厂项目）等。
“近几年国家大力支持推动‘三旧’改造、城市更新，因此房企参与城市更新的积极性明显提高。”江门市房地产行业协会会长叶泽权表示，以前，江门旧改更多是零星地推进；近几年，房企参与连片整体的“三旧”改造越来越多。
美智地产市场研究中心总监张镇兰认为，房企介入旧改有四大原因：一是目前土地供应趋紧，房企介入旧改可有效补充土地储备；二是旧改相比竞争激烈的招拍挂，或能节省一定的拿地成本；三是旧改地块多位于城市的成熟核心区，周边交通、配套都相当完善，市民认可度高，具有良好的市场预期；四是通过旧改可以彰显企业实力，树立良好的品牌形象，有利于在城市中立足。
房企参与江门“三旧”改造，这不仅是房企的自主选择，也是政府、村集体等的选择。
近年来，江门加快城市更新步伐，在由政府进行统一的招拍挂上，“三旧”地块身影越来越多。另外，也有部分“三旧”改造地块由村集体通过在产权交易平台公开招商的方式引入合作方。
白石经联社党委书记、社长肖健壮表示：“保利集团综合实力强，既是造城专家，也是旧改专家，因此选择了保利作为合作方，共同推进白石旧改项目。”
今年3月27日，粤海滨江艺术公园一开放，就引起市民的热捧。这里曾是废旧的甘化厂，杂草丛生。经过改造，摇身一变为崭新的网红公园。
时光回到2020年6月12日，那天粤海置地以总价168365万元夺得甘化厂“三旧”商业住宅地，建设用地面积约17.5万平方米。江门粤海城相关负责人介绍，甘化厂曾是亚洲蕞大糖厂，是江门工业发展史的重要印记。粤海置地将以甘化焕新为契机，以现代建筑的手笔将片区精神延续，做历史文化的继承人，为甘化焕新开启一段全新征程。
这是江门“三旧”改造推动城市焕发新颜、产业发展提速的缩影。自2010年以来，我市大力推进“三旧”改造工作，将“三旧”改造作为我市建设宜居城乡、提升城市品质、加快转变经济发展方式的重要抓手，全力稳妥推进。期间涌现出一批优秀项目，包括甘化厂改造项目、江门船厂改造项目、江门纸厂改造项目、里村旧村改造项目等。
江门市自然资源局相关负责人介绍，“三旧”改造推动产业升级，优化了城市空间布局。“三旧”改造增加了公益性用地和公建配套设施，在中心城区布局现代服务业，促进现代产业建设，恢复老城区的活力。“三旧”改造改善人居环境。通过“三旧”改造，实现了城市环境以及景观提升，“脏、乱、差”现象得到有效治理，人居环境极大改善，旧村旧城风貌显著提升。
“三旧”改造还能提高土地供给，促进土地高效利用。“三旧”改造已逐渐成为我市建设用地供给的重要组成部分。自2010年以来，我市“三旧”改造平均节地率达到51%，提高了土地利用效率。
作为江门“三旧”改造的重要参与者，房企除推动城市焕发新颜、产业发展提速外，还更高效地推动旧改项目提速。
2010年，蓬江旧改揭开大幕，以白石、水南、里村等村为试点，以村集体自主推进为基础，以点带面，虽不乏亮点，但村集体毕竟自身资金实力有限、旧改经验欠缺，因而推进较慢。
在肖健壮看来，大型房企的加入，给白石旧改项目按下了“加速键”。他表示，相较于2010年启动的旧改，保利发挥其在地产设计、开发建设等方面的优势，为白石未来发展注入强劲动力，村民对于旧改的信心更足了。
“希望改造后能让我们的生活环境更优美。”白石村村民李叔的一番话，道出了很多人心中对旧改的美好愿望。
城市更新按下“加速键”，是满足人民群众美好生活需要，但城市更新在具体实施中也面临许多问题。
由于土地征拆难、连片改造难等诸多难点堵点问题，各类旧改项目一直被称作“难啃的硬骨头”。如何平衡各方复杂利益一直是城市更新推进中蕞大的难题，也是备受外界关注的问题。
“旧改不同于开发项目‘拿地、开发、销售’的常规模式，其中开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，使得项目开发存在很多不确定性。”张镇兰说，旧改从项目立项到审批再到开发，是一个较为漫长的过程，考量着房企资本与运营等综合实力。
“三旧”改造包括旧城镇、旧村庄、旧厂房改造。在张镇兰看来，旧村改造的难度蕞大，因为旧村改造往往需要对村进行拆除重建，其中涉及对补偿方案的制定，村民意愿的征集，还要对地上建筑物进行拆除，重新规划，蕞后才是项目的开发，其中需要进行很长一段时间的准备工作，常说的“钉子户”往往在这过程中产生较大阻力，考验开发商的协调沟通和运营能力，弄不好就会影响整个项目的进程，让开发商陷入被动。
保利白石旧改项目的15号地块总面积55411平方米，目前已完成拆迁补偿签约土地面积54555.67平方米，超过了地块土地面积的98.45%，基本完成对拆迁区域的围蔽工程。保利白石旧改项目有序推进的同时，也面临着一些挑战。
肖健壮表示，2010年7月，政府已审批同意的白石“三旧”改造项目（自行改造方式）方案政策，经过10年的改造实施现已初见成效，但现在新的“三旧”改造政策中需配建的公益性用地面积大幅提高，这对集体旧改进度和拆迁工作有较大影响。目前，开发商与村集体正在修改相关的规划，重新报审批，同时也做好相关的协调工作。
在推进旧村改造时，往往会遇到“只要一户不签约，城市更新项目就停摆”的难题。肖健壮提到，为了争取全部股民的签约，旧改前期充分听取党员、群众意见，充分发挥党员干部的先锋模范作用，对有关“三旧”改造的政策宣传和发动，目前拆迁地块内的党员干部已全部签约；对村民住宅首选“先安置补偿、后拆迁”的方式进行，确保村民的住房保障，蕞大地消除村民的旧改顾虑。
“三旧”改造，对于江门城市更新、城市品质提升有着重要的意义。江门“十四五”规划提到，要加快“三旧”改造和老旧小区改造，做好省城镇老旧小区改造试点。
实际上，针对近年在推进“三旧”改造和城市更新过程中反映比较集中的重点、难点和堵点问题，江门市自然资源局对症下药，已提出一些比较明确的工作方向和解决思路，比如及时完善出台“三旧”改造配套政策；严格按照规划先行原则，加快推动连片改造实施；多种形式加大力度支持产业类项目改造；加大政策优惠力度，不断提高公共服务效率；建立督导机制，加强批后监管。
江门市自然资源局相关负责人表示，我市正在开展“三旧”改造专项规划修编工作，下一步，我市将开展进一步完善“三旧”改造专项规划；进一步完善“三旧”改造政策，近期将出台《江门市市区“三旧”改造实施办法》，重点针对连片改造、利益平衡机制、退出机制、批后监管、“工改工”等重点、难点问题提出切实可行的措施。通过一系列措施，全力推动“三旧”改造取得突破性进展。
针对“钉子户”问题，受访的业内人士表示，对于拒不接受《拆迁补偿方案》的个别拆迁户可否由县级以上人民政府自然资源主管部门责令交出土地或由政府指导通过司法途径解决？希望政府能尽快出台相关指引和实施细则来解决难点，加速“三旧”改造进度，实现政府、村民、集体多赢的局面。
张镇兰认为，广东省内东莞、广州、深圳等城市的“三旧”改造具有一定先进性，江门可取长补短，相关部门积极引导，协助房企推进项目。另外，相关部门可以制定补偿标准指导，使补偿费用等更为标准化。
今年4月，江门市房地产行业协会组织相关会员成立城市更新专委会，为会员搭建交流平台，推动我市“三旧”改造工作更好地推进，赋能城市更新。叶泽权建议，要想更好地推进“三旧”改造，政府应设立一个专门的“三旧”改造或城市更新机构，由专业人员负责，确保国家、省、市政策的延续性、政策导向的统一性。同时，完善配套机制，加强税务、财政等相关部门的联动，尽量简化审批流程，缩短审批时长，以免出现政策变动后，旧改项目又要重新申报的情况。此外，政府相关部门还应与房企加强沟通协调，更好地推动旧改项目的发展。
“‘三旧’改造、城市更新的政策性很强，涉及利益主体多元化，在发挥市场机制的基础上，政府要注重发挥引导、协调作用。”五邑大学经济管理学院教授刘志坚认为，政府应做到规划引领，确保城市发展的整体性效益；政策规范，特别是通过政策制度安排事先明确各利益相关主体的利益关系和“游戏规则”，避免工作推进中的矛盾冲突；高标准高质量，“三旧”改造项目影响可能是数十年甚至更长，要坚持高标准，避免刚改造完又落伍了，影响城市品质的持续提升。房地产开发商要有社会责任，要有为所在城市的发展和人民福祉的提升尽责、贡献的使命感，这样的企业往往更能持续发展。
2020年广州市推出城市更新“1+1+N”政策体系以来，《广州市城市更新“混合改造”项目实施操作指引》《旧城混合改造项目成本核算指引》等一批政策文件相继出台，搭建了完整的广州旧城混合改造政策体系。当前，广州市积极推动城市更新成片连片组合实施。依托丰富的历史文化资源和成片连片系统规划，永庆坊、北京路、沙面等历史文化街区改造项目以文商旅融合为特征，为中心城区注入了新的活力。
2021年3月1日起，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施，这是首例全国城市更新地方立法。针对“只要一户不签约，城市更新项目就停摆”的难题，《深圳经济特区城市更新条例》创设了“个别征收+行政诉讼”机制——旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，区政府可以对未签约部分房屋实施征收。被征收人不服的，可以申请行政复议或者提起行政诉讼。这被业界誉为“钉子户”解决机制，有力破解城市更新的拆迁难题。
佛山是广东省首批“三旧”改造试点城市之一，祖庙东华里改造是佛山“三旧”改造的经典案例。2007年开始，项目以“毛地出让，净地移交”的方式引入社会力量实施改造，改造过程中始终坚持政府引导，采取“整体动迁、分期实施”的做法，将该片区打造成为融合岭南民俗文化、佛山时代特色和现代商业文明的综合街区。改造完成后，该片区成为佛山市的城市中心和城市标志——岭南天地。
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