产业升级背景下旧厂房改造研究以江门人才岛科技产业园（一期）项目为例
早期的工业园区多将产业聚集作为主要功能，忽视了自身与城市空间的互动发展，产生了诸多问题。随着产城融合理念为产业与城市的关系提供了新的解决思路，国内旧厂房改造项目纷纷在此理念导向下进行转型升级，开始承担起除了产业活动以外的多项职能，如研发生产、营销展示等，此外，还需站在城市整体发展的高度，解决内外联动，实现城市片区的整体提升。
江门人才岛项目是江门市落实城乡融合相关政策、建设产城融合示范区的重要载体。但是在全岛的开发建设过程中，遇到土地效率低下，“旧产退出、新产未至”的产业发展阵痛期。借此产业升级的窗口，以江门人才岛科技产业园项目为实例，阐述在地方政策解读、改造模式选取、功能置换、设计管理等方面的研究。
江门人才岛旧厂房片区位于人才岛D 片区高速出入口旁，是岛内区位、交通、环境较好的区域，现状厂房大多为2009年前建成，厂企大多为五金、造纸、皮革等高能耗、高污染企业，旧厂房用地单位产值仅为45 万元/km2，远低于周边城市水平，且全岛现有存量用地不够集约，低效工业用地约2.2km2，占现有用地的35%，土地资源的低效供给明显。
1.2.1 高标准规划定位与宗地用途不符
在江门人才岛新一轮总体规划中明确规划定位D 片区现状旧厂房区域为国际人才岛的“科技研发组团”，规划将其建设成为人才交流、资本交易、文化交融的“国际汇智平台”。规划用地性质调整为A35 科研用地兼容B2 商务用地，全岛无工业用地。导致大量厂企不动产权证用途与规划用途性质不符的情况，“工改工”路径在岛上无法开展，企业在高标准、高要求的上位规划中倒逼转型，产业升级。
1.2.2 工业用地一级、二级市场价格倒挂
从2017 年10 月岛上某厂工业用地带地上建筑物司法拍卖，经过几十轮竞价，以1 469.27 元/m2成交，到2018 年7 月某厂工业用地带地上建筑物被私人业主以2 038.98 元/m2价格资产收购，再到2020 年7 月与旧厂房业主洽谈合作旧改过程中，旧厂房业主要求土地价值不低于2 248.88 元/m2，且地上建筑物、生产设备、停工停产损失额外评估计算。仅三年时间，工业用地二级市场价格翻一倍，然而岛上工业用地一手市场起拍价仅824.59 元/m2。岛上工业用地一级、二级市场价格倒挂，导致国企与私人业主合作旧厂房改造模式难以推进。
为配合江门人才岛全岛产业升级和招商引资的需要，市委市政府提出要加快江门人才岛产业载体建设，为高端技术产业落户提供便利条件。作为项目权属人的国有企业，以产业升级为契机，选取位于旧厂房片区核心地块沿江的大时代健康产业园旧厂房为突破口（如图1 所示），盘活国有资产，对原有旧厂房建筑及室外环境进行升级改造，打造江门人才岛科技产业园（一期）项目，提高产业载体竞争力。以期带动周边旧厂房业主改造积极性，主动参与旧改，或与国企合作参与旧改。
图1 江门人才岛科技产业园（一期）项目改造前后对比图
江门人才岛科技产业园（一期）项目位于江门市蓬江区兴业路142 号、146 号、横滩沙（土名）地段，北至沿江环岛东路，南至横滩沙路，东临恒和珠宝厂，西邻潮艺五金厂，距离广佛江潮连高速出入口仅5min，区位条件好。规划总占地面积50 218m2。前身为广东大时代健康产业园，原主要经营范围包括保健品、药品及生物制品的研发、生产、销售。旧园区共有11 栋建筑，10 栋丁类厂房，及一栋员工宿舍，总建筑面积为47 658m2，总层数为3 层，楼栋之间联系不紧密。
一是由于地块旧厂房为2010 年建成，不符合广东省“三旧”改造政策标图建库标准中2009 年12 月31 日前建成的准入条件，无法适用“三旧改造”中旧厂房政策。二是由于地块原使用性质（工业用地）和当时规划用途（商务兼容二类居住）不符，且根据最新总体规划全岛用地无工业用途，项目短期内无法办理“江门市市区工业类用地升级改造开发项目”中工业扩建增容开发项目（简称“工改工”）及工业升级改造开发（简称“工改科研”）申报流程，报批报建手续尚待厘清。
旧厂房建筑通常在建设初期更重视生产功能，忽视了与园区职工生活密切相关的配套功能，缺乏食堂、餐饮等生活服务设施[1]。一是相关配套设施占地面积占比不足7%，建筑面积占比不足15%；
二是配套车位建设不足，在“工改科研”路径下，用地性质不改变，仅地上建筑物用途置换为科研，而本次建设内容为外立面升级改造及增设连廊、景观平台、智能化工程，无法开挖地下室，满足科研载体0.5 个/100m2的建设要求难度大。三是园区内部场地休憩空间少，多为堆场用途。
按照我国现有的土地政策，旧厂房用地的更新改造凡涉及功能置换的，必须先由政府统一收回，再通过市场进行转让[2]。但《关于江门市市区工业类用地升级改造开发项目的工作指导意见》[2015]12 号文（江门市人民政府于2022 年3 月出台《江门市提升节约集约用地水平的实施意见》后，[2015]12 号文已同时废止）适用于江门市市区新增以及存量工业（仓储）、科研、教育用地的升级改造开发项目。其中工业升级改造开发项目（简称“工改科研”）对项目建设开发要求如下：一是容积率1.5～3.5，建筑密度控制区间为35%～50%，绿地率控制区间10%～20%，停车位配置标准为每100m2建筑面积设0.5个停车位。二是升级改造后土地用途仍保留为原批准用途。三是项目提高容积率，不再增缴土地出让金。在当时的上位规划和政策背景下，江门人才岛科技产业园（一期）项目更适合向升级改造类项目方向谋划。
高端产业发展决定经济发展的未来走向，在产业选择上必须具有先导性和前瞻性，应立足江门市定位和粤港澳大湾区中的产业布局，选择高附加值、低碳、循环产业，坚决淘汰低附加值、高耗能、高排放的产业[3]。
由于江门市尚未出台新型产业用地系列政策（如M0 这类涵盖研发、设计、中试、无污染生产的创新产业用地），为尽快引入腾讯WeCity，IBM 研发团队，政府在充分研究科技型企业入驻后的个性化需求和共性特征后，明确此次旧厂房改造为科研用途，通过三步走路径实现功能置换：第一步需先启动控制性详细规划局部调整，调整本地块用途兼容科研性质，第二步办理工业类用地升级改造项目认定（以下简称“工改科研”）手续，第三步开启“工改科研”项目报批报建工作。
在产业升级的发展背景下，新一代的信息技术、大数据、生物医药等新兴产业对环境的污染很少或没有污染，可与其他功能兼容，因此园区功能承担着提升周边配套服务水平、展示企业文化、搭建产业与研究机构的桥梁等多种社会角色，还要融合产业、展示、培训、商业等多种功能[4]。为满足上述复合型需求，设计单位在园区内植入办公、会议、报告厅等现代化设施，兼有综合餐厅、书吧、咖啡厅、餐饮、宿舍、食堂交流空间等一系列配套齐全的服务设施，力图为入驻企业提供现代化办公设施和园林般的共享环境，打造绿色生态、开放共享的新型科技产业园，从而能够留住人才，留下企业。
在公共交通方面，为配合园区招商及解决入驻企业员工通勤问题，由属地镇街牵头开设环岛临时1 号线路，并在科技产业园（一期）项目北面主入口增设公交停靠点，积极提升园区公共交通出行可达性。但后续疫情试运行阶段空载率较高，线 内部交通
随着产业的融合发展，各企业之间的交流联系愈发紧密，应打破科技产业园内各企业在技术研发、运营管理、文化传播之间的壁垒，通过便捷的交通联系来促进园区内企业的协同发展[5]。为增强企业之间的联系及解决楼栋之间遮挡风雨问题，设计单位在两列建筑之间增加两条钢结构为主的两层连廊与两侧建筑相连，并向北面江边延伸。整个中轴连廊空间，首层架空，二层为面向公众开放的观景平台，三层为屋顶篮球场及观景平台，串联10 栋科研楼，形成了垂直立体化的慢行空间体系。
打造“梦想之云·绿色之谷”融入式的绿色办公共享空间。设计单位保留了基本空间结构，仅去掉沿中轴两侧建筑山墙面一柱跨的外墙表皮，结合连廊打造中央绿轴，引入自然，对主入口处两栋建筑立面重点改造，加入标志性的钢结构大平台，既增加了望江公共平台，又丰富了建筑的沿江展示面（如图2所示）。
充分体现建筑室内室外统一性，采用包容性、可塑性更强的“工业风”，保留大部分原有构造，地面采用自流平水泥，天花采用机电管道裸露样式，外加喷涂肌理更强的防火涂料；
在室内分割上，满足不同的业主需求，丰富不同面积段租赁单元。
旧厂房进行改造设计时，对建筑立面的改造一般有两种手法，一是修旧如旧，二是新旧对比[6]。园区整体造型以“现代简洁”的风格为主，外墙装饰以铝板格栅和玻璃幕墙，强化立面的简约效果，整体线条干净流畅。为打造标识性及控制成本，设计单位选取主入口两栋厂房沿江立面设计双层表皮，内表皮为旧建筑原有橙色釉面砖，外表皮用不同深浅的橙色系铝合金彩条格栅展示新旧历史的印记（如图3 所示）。
江门人才岛科技产业园（一期）项目在开发-建设-运营实操过程中，遇到诸多难点与痛点：
一是功能置换后，面积计算标准不一致导致增加计容面积的问题。原有厂房建筑首层层高5.8m，在改造更新为科研用途后，由于项目前期策划不周全，未结合技术标准局部增加loft设计，导致超过《江门市城乡规划技术标准与准则》中研发用房层高不超过4.5m 的管控要求，增加计容面积，从成本控制角度，在谋划初期未考虑标准变更带来的增加计容，未局部增加loft 设计，值得反思。
二是科研用地无法建设高标准厂房，影响后续招商的问题。在项目后期招商阶段，对于工改科研后，是否可以建设高标准科技生产用房，是招商过程中备受争议的焦点。江门市暂无相关政策明确说明，但东莞市于2016 年已出台《东莞市科研用地管理暂行办法》，明确科研用地上可建设用于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能的产业用房，比如办公楼、科研楼、检测楼等，不包含高标准厂房。然而大多新技术、新材料、新能源产业及生物医药产业以研发设计、中试车间等高附加值的产业活动为主，在产业用房需求中需要做到中试生产环节，纯科研用途性质的科技产业园区在招商方面存在一定的局限性。
在“旧产退出、新产未至”的产业升级阵痛期，旧厂房升级改造类项目的顶层设计，一是应结合各地方经济发展水平精准定位，充分研究地方工业用地供应、集约节约管理、产业用房分割等政策，综合比选功能置换过程中，“工改工”及“工改科研”路径，二是要完善相应的配套政策，重视产业载体的公共空间营造，突出标志性、文化性、复合性、保障新产业落地的适配性，避免出现载体空置现象。本文在配套政策的研究上尚存在不足，仅对项目实操过程中存在的痛点难点进行分析，论述的严谨性有待进一步加强。
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