南京主城向更新要“高质量”
随着当下经济增长正在企稳向上，挖掘经济增长的潜力和动力、推动经济整体好转正在成为各级政府的第一要务。
对于人口占南京近四成的四大主城区来说，要如何走出老城的高质量发展之路？
一项少为人关注的数据值得深思。据南京市统计局公开数据，2022年，玄武区、秦淮区、建邺区和鼓楼区四大城区中，三个区的规模以上工业实现大幅增长，其中玄武和鼓楼增幅分别达到15.9%、28.6%。这四大主城有相当大的面积在南京明城墙内，也因此经常被称为南京老城。
另一值得关注的现象是，2022年南京引进31家央企区域总部，其中一半落在四大主城区。
2022年是南京首次将主城区规模以上工业的产值和增速纳入统计。虽然四城区工业占全市比重不到六个百分点，但主城区中的工业和选择在主城区落子的总部，犹如罅隙中透出的光，照见老城发展的新空间。
50多人的公司团队中，硕士学历30多人，博士10人，其中多位有国际知名公司高级管理或技术研发经历，从事从芯片设计到制造、到高级器件全链条的研制业务。
这是成立于2020年夏天的江苏铌奥光电科技有限公司，这样一家掌握全球领先的薄膜铌酸锂光芯片技术的创新企业坐落在南京市鼓楼区挹江门街道的洪庙一巷，那是一片由老小区、学校、养老院、河流构成的老城区。
投资人驱车到了巷口不敢往里开，小心驶进去，一个小型园区令人眼前一亮。数幢两三层高的房屋整洁却看得出是上世纪八九十年代的建筑，小型立体停车场停满了车辆，路边简餐小馆和咖啡馆的风格令人感到亲近。铌奥光电所在的这个园区是红五月硅巷，原先是红五月机械厂，厂区闲置近20年，鼓楼区政府引导社会资本投入4000多万元打造现代产业园，从2019年末改造运营至今，已签约企业31家，其中有关数字经济类、创意类企业22家。
“我们不需要多大场地，产品的研制生产，需要的是安静，不能有外界震动。”铌奥光电副总经理王博说，在南京看过不少场地，唯有在鼓楼老城区的这幢小房子让团队最为动心。在他看来，园区小而美，功能全，政府服务贴心，这都为企业所青睐。
不到2000平方米的空间，一楼层高五六米，这里摆满了设备，用于生产。楼上是研发和办公，一个个小隔间里，年轻人正在忙碌。已有数亿元资本看中这个既不像实验室，也不像商务办公，更不像是传统车间的小地方，很快这里的产出也将达到数亿元。“我们的核心是科技研发，但我们又引进当今最先进的设备，终端是生产工业产品，算是都市新工业。”王博认为，现代产业的发展早已模糊了二产和三产的界限，高端新工业对物质资源的依赖有限，对人的要求极高。
边界模糊，是现代产业的重要特征。跨界融合的新科技，赛道最前沿的硬核技术，这些迅猛的科技浪潮一次次刷新世人对工业、对科研的认识。像铌奥光电一样，在中心城区高品质的园区空间，兑现前沿技术的硬核价值，这样的都市工业正受到越来越多的重视。
在南京卡子门，秦淮双龙电子科技产业园，走到南京迪升动力科技有限公司门口都是静悄悄的，推门而入，玻璃隔档分开两个区域，一边是办公区，一边是生产区。几位工作人员正在生产线上调试产品。一条全无油涡旋空压机的自动装备线，全长四五十米，占地不到1000平方米，正在小批量生产订单产品。
都市新工业的发展势头在城郊接合部更为明显。河西往南，越过秦淮新河，再往南五公里就到了志在“回归新都市 打开新空间”的9号工坊都市工业园。这是一座从闲置的钢琴厂改造而成的都市工业园，2021年7月投用，所有厂房都有企业入驻。行走在园区，偶有机器的声音传出。在这些不到10米高的小楼里，有的在生产无人船，有的在做大规模显示屏，有的研制智慧教育软硬件。一幢三层小楼是富智康，为大疆无人机做售后维修，目前每月维修无人机约2万台，全年产值过亿元。
和9号工坊一样，江宁区的吉印产业创新园刷新了人们对工业和工业园区的认知。一幢幢小楼，绿植环绕，外人以为是名企大厂的总部，殊不知安静的楼房里，是层高6米多的生产车间，有智能电网的柜机在组装，有能源控制系统在调试，有通信系统集成柜机。园区两期建设面积总共20万平方米，配有托育所、健身房、多个商务会议室和具备接待客商能力的公用食堂。仅已入驻的14个项目，就有望用三年时间实现纳税超8亿元。招商人员说，这些既生产又研发又有商办需求的企业等待高品质的园区很久了。
正在兴起的都市新工业证明了城市中心区域产业形态的诸多可能，打破了中心城市的中心城区唯服务业为上的认知。
从全国看，2022年全年基础设施、制造业投资分别增长9.4％、9.1％，带动固定资产投资增长5.1％，一定程度弥补了消费收缩缺口。从南京看，2022年南京第三产业增幅2.2%，规模以上工业增加值5.9%，工业为稳住全市经济的增长发挥了最大的支撑作用。而从四个中心城区看，三个城区的规模以上工业实现大幅增长，都市新工业规模虽微小，却鲜明地传递出一个声音，那就是中心城市的主城区需要把实体经济做好。
早在2020年，南京再次将工业纳入各城区考核。在此前十年时间里，工业被要求全部退出主城。经过三年努力，截至2022年底，主城区规模以上工业企业已超过360家。
不像新城新区有成片可开发空间，主城发展新工业需要精耕细作。在南京城东的光华门，毗邻月牙湖公园，在蓝旗街以南，占地4万平方米的南京新工秦淮硅巷柳树湾数创科技园正在进行重塑。在面馆、饭店、药店围合的园区，在高大梧桐树掩映下的楼宇，瞄准的是智能制造、装备研发等新型工业企业，园区愿意为此打造共性技术平台。2022年5月，园区依据产业新定位对外招商，目前出租率已达80%。
从机械厂、钢琴厂到现在的智能制造、高端装备，工业又重新回到老城。
不光是工业，主城的经济活力远未触顶。去年南京引进央企区域总部31家，其中16家落在四大主城区。中建材基础建材华东总部、华润数科华东区域总部均落在鼓楼区。百亿级项目已开始在鼓楼开始实质性运作。
主城区作为城市功能的集中承载地、城市历史文脉的赓续传承地，是最早开始城市化的区域，伴随着城市化的持续加快、城市多中心化趋势的不断增强，主城区面临“形态老化、功能退化、地位弱化”的严峻挑战。
本世纪初以来，南京主城先后共出现三轮“空心化”现象：第一轮是大型工业企业搬离，第二轮是高校院所主校（院）区搬离，第三轮是现代服务业龙头企业特别是软件互联网企业和金融企业搬离。
从国外重要城市的发展历程看，那些世界都市的中心区域也经历了“集中、分散、再集中”的过程。本世纪以来，特别是2008年经济危机后，一批城市的中心城区人口增速持续超过郊区，中心城区复兴，“老城”迸发出新活力。
在南京，四个主城区的面积总和不到300平方公里，以占全城不到4个百分点的面积，贡献了南京经济的三成份额。2022年，四城区GDP占全市比重为34.59%，高于2014年的32.7%。
经过前些年房地产的突飞猛进，主城区对城市空间的运营、对产业有了更深的理解。在紫金山北麓的铁北地区，占地7平方公里的玄武红山新城产业发展势头喜人。
玄武之光新一代信息技术科创中心列入2021年省重大项目，是近20年来南京主城首个产业类型的省重大项目。红山新城中的星河world科研园区于2020年10月开园，有150余家进驻，其中高新技术企业20多家，入驻率达97%以上。一批80后企业高管就在附近置业，走路上下班成为新风尚。
自2013年启动整体改造以来，红山新城释放超过1340亩土地资源。这里已聚集数字经济企业500余家、总部型企业10余家、从业人员3500余人，到2025年底将产生150万平方米的产业载体，全面建成并入驻后，预计将带来5万产业人群和超过10亿元企业税收。
这个曾经驶出过50多万辆依维柯的老工业基地如今产业活力依然强劲，离不开政府对地块的新理解、新运作。
红山新城土地出让以混合地块为主。新城出让的18幅地块中，仅3幅纯住宅地块，总体住宅比例仅占35%左右；混合地块挂牌条件中明确要求开发企业或具有大型商业体运营经验、或具有产业园区运营经验，并明确要求自持比例和自持时间；土地出让时即绑定产业指标，要求在项目内落地上市企业、配置产业基金、培育新型研发机构和高新技术企业等，且上述约定均配套有反制措施。
从地块源头树立产业发展导向，创新机制确保规划兑现，红山新城为老城产业发展蹚出了新路。
像红山新城这样拥有从头再来的大规模成片地块，老城少之又少。更多是在缝隙里找空间，用历史的耐心更新老城。
在南京大学鼓楼校区周边，青岛路、南秀村的大斜坡依旧，不同的是路面整饰一新。青岛路路牙上，一排充电柜赫然而立，几辆新能源车正在充电。路中间的窨井和路面齐平，窨井盖上面还烙印着两片梧桐树叶。曲折的街巷，路灯幽暗，两边的小店到处是年轻的身影。一家面馆的老板说，今年以来生意恢复到了几年前。2022年秋天，南京大学本科新生全部入驻鼓楼校区，所有的南大学子从此将拥有共同的鼓楼记忆，这一举措带来的是周边街巷不再“锈化”。
还有好消息。一所离开老城的高校，正在考虑引入市场力量，要把闲置的校园再次激活。
一大批搬离老城的高校老校区是南京主城宝贵的资源。
从启动更新到拿下联合国教科文组织颁发的亚太地区文化遗产保护奖，老城南小西湖项目用了7年；遍布全城的老旧小区改造，南京进行了10余年。城市更新一直在路上。2023年南京计划改造老旧小区72个，涉及居民近2.43万户。2012—2022年，南京全市整治改造了1800个小区。全市“十四五”期间计划改造老旧小区605个。一年接着一年干，南京用更新赋予城市高质量发展更丰富的内涵。
有些事不是最紧迫，却是很重要。南京主城区是南京个性所在，更美好的南京，离不开城市老城的生机勃勃。
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