文字解读：关于台山市旧厂房改造项目土地出让收益补偿分配办法（试行）政策解读
《台山市旧厂房改造项目土地出让收益补偿分配办法（试行）》
台山市旧厂房改造项目土地出让收益补偿分配办法（试行）》
为加快推进我市旧厂房的“三旧”改造工作，市人民政府于2020年11月14日颁布《关于印发台山市旧厂房改造项目土地出让收益补偿分配办法（试行）的通知》（台府办〔2020〕12号）。该政策试行一年中，取得较好的社会效益和经济效益。现随着情势变更，为进一步完善该规范性文件，我局启动了对该《办法》的修订工作。
《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）和《江门市人民政府关于印发江门市市区“三旧”改造实施办法的通知》（江府〔2021〕13号）。
本办法适用于纳入我市“三旧”改造范围，在2022年12月1日前已经获得市人民政府“三旧”项目改造土地出让方案批准文件，土地使用现状为工业用地，规划用途为商业******业或住宅用地的旧厂房及其所占用土地的改造活动。
一、第五条（3）点增加“若因城市规划需要，配建的公益用地面积小于20%，应无偿划出地块补足20%，补足部分用地允许以“货币”的方式落实，由政府另行安排使用。”的表述。
二、第八条由“自行改造项目的权利人全额缴交土地出让价款后，权利人可按规定向市自然资源局提出土地出让收益补偿申请，市财政局分两期拨付，完成地上物的拆除及产权注销，取得新的不动产权证后，由市自然资源局核实，市财政局复核后按规定拨付总补偿款项的70%；完成报建取得建筑工程施工许可证并实际开工后，由市自然资源局核实，市财政局复核后拨付总补偿款项的30%。”修改为“自行改造项目的权利人全额缴交土地出让价款后，权利人可按规定向市自然资源局提出土地出让收益补偿申请，由市自然资源局提出审核意见，市财政局复核后按规定拨付补偿款项。”
本办法共计十二条。主要内容为：政府指导改造（现土地使用权人及房产所有权人自愿将旧厂房所有权、使用权及所占土地使用权交由政府处置）和自行改造（权利人自行将旧厂房及其用地改造为商业******业或住宅项目）的补偿办法及相关手续。
（一）出让土地核定规划容积率 2.0 以下（含2.0）部分，相应成交额的60%归原权利人所有；
（二）出让土地核定规划容积率 2.0— 2.5（含2.5）部分，相应成交额的40%归原权利人所有；
（三）出让土地核定规划容积率超出2.5 部分，相应成交额的10%归原权利人所有。
补偿已经包含对地上建筑物、构筑物、其他附着物等一切固定物所有权和使用权（以下统称地上物权利）的补偿，还包含了对权利人土地使用权的补偿。
一、权利人自行将旧厂房及其用地改造为商业******业项目的，按规定缴纳土地出让价款后，权利人可获得协议出让价款的30%，作为土地使用权、地上物权利的补偿。
二、权利人自行将旧厂房及其用地改造为住宅或商业住宅混合项目的，按规定缴纳土地出让价款。
（一）出让土地核定规划容积率 2.0 以下（含2.0）部分，相应的土地协议出让价款的50%归权利人所有；
（二）出让土地核定规划容积率 2.0— 2.5（含2.5）部分，相应的土地协议出让价款的30%归权利人所有；
（三）出让土地核定规划容积率超出 2.5部分原则上不作补偿，但若因城市规划需要，用于城市道路、公建配套等公益性用地超过“拆五留一”用地面积，导致规划容积率超过默认补偿部分的，由市自然资源局出具说明按照“拆五留一”折算后分别参照补偿。
若因城市规划需要，配建的公益用地面积小于20%，权利人应无偿划出地块补足20%，补足部分用地允许以“货币”的方式落实，由政府另行安排使用。
本条规定的出让价款=对应容积率的建筑面积×楼面地价
“拆五留一”用地面积指三旧改造认定的面积的20%。
出让价款的缴纳和补偿款的返还时间：
（一）政府主导公开出让的:土地成功出让后，受让人签订土地出让合同60天内全额缴交土地出让价款，完成缴款后原权利人可提出土地出让收益补偿申请。
（二）自行改造的：自行改造项目的权利人全额缴交土地出让价款后，权利人可按规定向市自然资源局提出土地出让收益补偿申请，由市自然资源局提出审核意见，市财政局复核后按规定拨付补偿款项。
施行时间：本办法自颁布日起施行，有效期一年 。
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