文字解读：关于台山市旧厂房改造项目土地出让收益补偿分配办法（试行）政策解读
《台山市旧厂房改造项目土地出让收益补偿分配办法（试行）》
台山市旧厂房改造项目土地出让收益补偿分配办法（试行）》
为加快推进我市旧厂房的“三旧”改造工作，市人民政府于2020年11月14日颁布《关于印发台山市旧厂房改造项目土地出让收益补偿分配办法（试行）的通知》（台府办〔2020〕12号）。该政策试行一年中，取得较好的社会效益和经济效益。现随着情势变更，为进一步完善该规范性文件，我局启动了对该《办法》的修订工作。
《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）和《江门市人民政府关于印发江门市市区“三旧”改造实施办法的通知》（江府〔2021〕13号）。
本办法适用于纳入我市“三旧”改造范围，在2022年12月1日前已经获得市人民政府“三旧”项目改造土地出让方案批准文件，土地使用现状为工业用地，规划用途为商业服务业或住宅用地的旧厂房及其所占用土地的改造活动。
一、第五条（3）点增加“若因城市规划需要，配建的公益用地面积小于20%，应无偿划出地块补足20%，补足部分用地允许以“货币”的方式落实，由政府另行安排使用。”的表述。
二、第八条由“自行改造项目的权利人全额缴交土地出让价款后，权利人可按规定向市自然资源局提出土地出让收益补偿申请，市财政局分两期拨付，完成地上物的拆除及产权注销，取得新的不动产权证后，由市自然资源局核实，市财政局复核后按规定拨付总补偿款项的70%；完成报建取得建筑工程施工许可证并实际开工后，由市自然资源局核实，市财政局复核后拨付总补偿款项的30%。”修改为“自行改造项目的权利人全额缴交土地出让价款后，权利人可按规定向市自然资源局提出土地出让收益补偿申请，由市自然资源局提出审核意见，市财政局复核后按规定拨付补偿款项。”
本办法共计十二条。主要内容为：政府指导改造（现土地使用权人及房产所有权人自愿将旧厂房所有权、使用权及所占土地使用权交由政府处置）和自行改造（权利人自行将旧厂房及其用地改造为商业服务业或住宅项目）的补偿办法及相关手续。
（一）出让土地核定规划容积率 2.0 以下（含2.0）部分，相应成交额的60%归原权利人所有；
（二）出让土地核定规划容积率 2.0— 2.5（含2.5）部分，相应成交额的40%归原权利人所有；
（三）出让土地核定规划容积率超出2.5 部分，相应成交额的10%归原权利人所有。
补偿已经包含对地上建筑物、构筑物、其他附着物等一切固定物所有权和使用权（以下统称地上物权利）的补偿，还包含了对权利人土地使用权的补偿。
一、权利人自行将旧厂房及其用地改造为商业服务业项目的，按规定缴纳土地出让价款后，权利人可获得协议出让价款的30%，作为土地使用权、地上物权利的补偿。
二、权利人自行将旧厂房及其用地改造为住宅或商业住宅混合项目的，按规定缴纳土地出让价款。
（一）出让土地核定规划容积率 2.0 以下（含2.0）部分，相应的土地协议出让价款的50%归权利人所有；
（二）出让土地核定规划容积率 2.0— 2.5（含2.5）部分，相应的土地协议出让价款的30%归权利人所有；
（三）出让土地核定规划容积率超出 2.5部分原则上不作补偿，但若因城市规划需要，用于城市道路、公建配套等公益性用地超过“拆五留一”用地面积，导致规划容积率超过默认补偿部分的，由市自然资源局出具说明按照“拆五留一”折算后分别参照补偿。
若因城市规划需要，配建的公益用地面积小于20%，权利人应无偿划出地块补足20%，补足部分用地允许以“货币”的方式落实，由政府另行安排使用。
本条规定的出让价款=对应容积率的建筑面积×楼面地价
“拆五留一”用地面积指三旧改造认定的面积的20%。
出让价款的缴纳和补偿款的返还时间：
（一）政府主导公开出让的:土地成功出让后，受让人签订土地出让合同60天内全额缴交土地出让价款，完成缴款后原权利人可提出土地出让收益补偿申请。
（二）自行改造的：自行改造项目的权利人全额缴交土地出让价款后，权利人可按规定向市自然资源局提出土地出让收益补偿申请，由市自然资源局提出审核意见，市财政局复核后按规定拨付补偿款项。
施行时间：本办法自颁布日起施行，有效期一年 。
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