江门去库存任务为45万平方米
《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016—2018年）》及五个行动计划，近日可谓刷爆屏，地产人高兴得要“亲吻屏幕”。笔者认为，在全国楼市库存高企的背景下，这是目前地方最详细且最实际的政策。这个政策的力量，与春节前后的降首付、降契税、降营业税等政策形成重合“引力波”，让楼市“春风荡漾”。
一纸，激起千重浪。《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016—2018年）》（简称：《方案》）及五个行动计划，宛如穿越大气的陨石，砸在广东经济的海洋上。瞬时，浪起千重，人人关注。
笔者发现，《方案》中既有对中央政策的重申，也有对过时政策的取消。与时俱进，实事求是，点赞。《方案》重申，经广东市场利率定价自律机制确定的地区，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例降低为20%。落实国家调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。《方案》鼓励各地根据当地实际情况，取消过时的限制性措施。广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。对商品住房项目，《方案》明确停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。
事实上，江门也曾实施类似于限购的“限外”政策，但已于去年5月份解除，这为当时的楼市回暖加了把“一把火”。去年5月，市住建局组织召开座谈会，召集了市国土、规划、发改、银监、公积金、房协等部门以及10多家主力房企的相关负责人参加，并提出了“稳价促量去库存”的七条措施，这被称为江门“房七条”。江门“房七条”放宽了对五邑华侨的购房限制，取消了“限外”政策。
省政府计划，三年内，全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%，三年内消化2630万平方米的商品房，各地市的商品住房去库存周期控制在16个月以内。根据各地商品房的库存规模和房地产市场实际，全省城市分为四种类型，实行“一类一策”去库存政策。
笔者发现，江门被划分为二类城市，即库存规模较大、需求较旺盛的城市，与肇庆、东莞、韶关、汕头、茂名、湛江等6个城市同一类。省的去库存目标明确，各地市便有了任务，江门2016—2018年的去库存任务为45万平方米。换个具体的说法，以套均100平方米计算，去化45万平方米库存商品房，即要三年内消化4500套房。
看似任务不重，4500套房也就是江门全市一个月的成交量多一点点。笔者想说，如果上天在三年内多给江门一个月时间，这任务只能算是“小儿科”。事实上，去库存的同时，还要面对新增供应，只有在新增供应量少于实际成交量的情况下，库存量才会真正下降。
多个江门房地产老板坦言，全市房地产业的问题不是库存量的问题，而是区域供求不平衡的问题，恩平4年的去化周期，与新会9个月的去化周期相比，可谓冰火两重天。
笔者建议，江门在制定具体实施方案时，参照省里制定的“一城一策”，分类分解去库存任务。同时，利用好上级政策，通过搭建市场化、专业化、规模化的住房租赁平台等，化解商品房库存。
去年楼市政策利好不断，江门多个主力楼盘在去年年中较大幅度地涨价，致使市场在去年10—12月由热转淡。春节前后的降首付、降契税、降营业税、降准备金率等利好，已经让房企有了涨价的冲动。广东省的供给侧改革，去库存的政策利好再次让房企鼓起了涨价的勇气，特别是在北上广深等一线城市猛涨的带动下，部分上市房企已经带头涨价。
一些精明而富有社会责任感的地产老板则表示，目前涨价是不理性的，国家不断释放利好是为了去库存，而房企要是通过涨价把政策红利“独吞”了，“出来玩，始终是要还的”。的确，不断地涨价会加速购房需求入市，但短期内过度消耗需求，未来成交量肯定会大幅萎缩，而且目前政策的基调是“稳价”。这次省公布的去库存行动计划当中就明确，多渠道降低商品房建设成本，稳定商品住房价格。
正如人民日报官微针对沈阳出台的大学生零首付政策发表的评论：“零首付一出，顿受热议。有网友戏谑：韭菜不够，直接割草了；割韭菜也就算了，至少放过花朵啊。毕竟调侃，不必当真，却折射部分民意。大手笔去库存，应力避托市；人造牛市，别埋下隐患。全国楼市冷热不均，发烧的当降温，沉寂的该加把火，前提应是尊重市场。”
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