2023-09-15
三堡村有10多栋电梯式公寓。 胡晴晴 摄
今年4月，省委书记黄坤明到江门市调研时强调，要立足优势特色加快农业农村现代化，大力实施“百县千镇万村高质量发展工程”促进城乡区域协调发展，做强县域经济。当前，“百千万工程”正在江门市各镇（街）尤其是各个村铺开实施。锚定高质量发展，一个“百千万工程”的蓬江样板逐渐成形。
大兴调查研究之风，助力“百千万工程”实施，就要做到眼睛向下、脚踏实地，扑下身子、沉到一线。在市委宣传部、市“百千万工程”指挥部办公室的指导下，在蓬江区委宣传部、蓬江区“百千万工程”指挥部、蓬江区农业农村局、中国农业银行江门分行等支持下，江门日报社派出“百千万工程”媒体记者突击队，开展“百千万工程”三农大调研突击队百村行，走进蓬江区各村开展系列调查和报道活动，展现蓬江区各村在“百千万工程”实施过程中的变化、新貌以及好经验好做法等，并结合调查实际，为农村发展拉“红线”、找资源、出对策，为农民解难题。敬请垂注！
“冯老二”今年27岁，是三堡村为数不多的“大龄男青年”。但他一点也不急着结婚。这要是放到20年前，他的父母可就愁坏了。
但20年后的今天，伴随着蓬江产业园扩园之路，“工业进村”一步步催生出的“房东经济”，让位于产业园核心区域的三堡村，这个曾经的“借粮村”，早已今非昔比，村民也在家门口喜领“双工资”。
“以前我们这里是贫困山区，三大村‘抱团’形成三堡村，大家日子过得紧巴巴。现在我们村经济发展有了新的三大‘堡垒’，就是家门口的路，村里的土地，周边的企业！”三堡村党总支书记冯惠泉说。
在“结不起婚”的年代，三堡村民的生活是怎样的？
“冯老二”还依稀记得，小时候家里有很多田，养了很多牲畜，每天都要忙到晚上九点多才能吃上晚饭。“上初中的时候，我就跟着大人一起养猪、养鱼，经常三更半夜爬起来出去看看，怕牲畜生病，更怕鱼缺氧，有很多事情做。”他说，“现在家里条件好了，爸妈只需要收收租，也不催我结婚了。”
“冯老二”家里条件变好的契机，发生在2009年。14年前，江门市政府与蓬江区政府联合开发建设江沙示范园。园区落子棠下镇西部片区——三堡村所在的区域，正是江门市北接广佛发达地区产业转移的“桥头堡”。
十几年过去了，“工业进村”的威力有多大？
“冯老二”所在的村小组，是三堡村分红最多的自然村——井水坑村，去年人均分红约1.9万元。“冯老二”家除了分红收入，还有两栋房子，交由“二房东”统一管理出租。
像“冯老二”家这种有分红、租金收入的家庭，在三堡村并非少数。据冯惠泉介绍，村里常住人口5000多人，本村村民只有2600多人，其中一半以上都是房东。
沿着乡道走进三堡村，可以发现，道路两旁一排排小楼迎面而来，其中电梯式公寓就多达十几栋，每栋出租房首层都贴着红色基调的招租广告，“热情”地招揽着附近打工的外地人。
这些民房租金几何？冯惠泉算了算：“假设村民家里有一栋房子出租，每层200平方米，大概五间房，每间房均价600元左右，一个月租金大约有1万多元。”
从“种鱼”到“种房”，随着工业化进程加快，三堡村所在的蓬江区，交通路网越来越发达，产业结构不断调整优化，越来越多的外乡人来到蓬江产业园，“人口红利”一步步催生“房东经济”。依托蓬江产业园发展便利，周边原本无人问津的民房，一下子变成了村民们增收的“香饽饽”，他们走出田间地头，变身“包租公”，尝到了发展的甜头。
三堡、桐井、罗江、迳口、莲塘……这样的山乡之变，发生在棠下不少地处交通要塞的村子。这些村子“旺起来”的核心，就是产业园区。
产业兴，百业兴。地处珠三角核心区、改革开放的前沿地，棠下镇工业区，从一个小小的镇级工业走廊，到市县共建江沙示范园区，再到跃升为省级园区的蓬江产业园，成为镇域经济发展的有力“加速器”，助力棠下镇全面打造高质量发展中心城区的先行地。
江肇高速、广珠铁路东西穿境而过，金桐路、堡莲路贯通南北走向；海信（广东）信息产业园、丰泰工业园、江沙园区综合广场、顶津食品等20多家企业先后落地……如今，依托园区发展起来的三堡村外来人口超3000人，比本村村民人数还要多。
一边，“房东经济”势头正热；另一边，“房东经济”反哺乡村振兴，星星之火渐生。
距离三堡村4公里外，户籍人口只有400多人、却被认为“思想前卫”的迳口村，今年干了件“大事”——村集体与联东集团达成合作，共同开发建设18亿元工改项目，建成后预计将每年为村集体增收超100万元。
不只是村民个体做房东，迳口村集体也准备当起“大房东”。“我们不仅会帮村里代建一定面积的物业设施，还会同步帮忙招商，保障村集体这个‘大房东’的利益，让村民可以享受稳定的物业收入。”联东集团助理总裁大湾区项目总经理谢清说。
迳口村的“邻居”莲塘村，在今年7月，也作出了相似的选择——与周边企业合作，探索“物业代建+返租”合作开发模式，让留用地变成“聚宝盆”。“项目成功落地之后，一方面可以增加村集体收益，实现高质量创收，另一方面通过优质企业入驻带动村周边土地、物业等升值，增加村民收入。”莲塘村党支部书记黄健洪表示。
顺着地图向北走，蓬江产业园的扩园之路还在加速。沙富、大林、五洞……随着广袤的鱼塘被征收，新的工业基地正拔地而起，“房东经济”未来将走向何方？
处于征地过渡期的沙富村村民，期待着“快点征完地，就不用耕鱼塘了”，也渴望着“征地之后，村里能保留更多留用地指标，找准时机壮大村集体经济，早点摘掉‘借粮村’的穷帽子”。
而在“房东经济”正火热持续的三堡村，如“冯老二”家这样的“租房大户”，大多将房子交给“二房东”，做起了“甩手掌柜”，安安稳稳地收租。
注重生活品质的莲塘村，选择在推动“房东经济”规范发展方面先行先试，村委会以河流为界建设莲塘新村，在空间上与出租房众多的旧村区别开来，以便加大对外来人口的管理力度。
“先行一步”的迳口村，当前正持续推进村级工业园改造项目。村干部对这个项目充满信心：“我们看好粤港澳大湾区的前景，我们迳口一定会‘更好’（‘迳口’粤语谐音）！”
迳口村上下都在向着“更好”奔跑。当地村民民叔表示：“现在出来打工的年轻人多，看不上条件差的房子，都想着租个温馨的小单间。因此，我们的出租房在配套等各个方面都得跟上。”
对于“房东经济”的未来，民叔的态度，在客观中又透露出一丝乐观：“我们村的村级工业园改造项目建成后，村里的人流量或许会变少。但这些年得益于政府的支持，迳口村的交通路网得到了改善，从长远来看肯定会越来越好！”
从“种田”到“种房”，从个体“小房东”到集体“大房东”，“房东经济”走出了强村富民新路。越来越多村民生活更有奔头，村里产业“风生水起”，大家脚踏实地、不忘初心，奏响乡村振兴的“新乐章”。
“统租”背后的深圳城中村住房租赁改革
据《中国经济时报》报道，目前我国各类工业园区约22000多个。他们既是改革创新的示范区，又是新兴产业的聚集区。紧跟产业园区转型升级的步调，不少先进地区“房东经济”已经步入发展新阶段。
作为改革开放的“前沿地”，一直以来，深圳城中村都是众多到深圳谋求发展的年轻人和低收入人群的第一个落脚点，“平价”“便利”能解决大多数年轻人的基本居住问题。但多年前的“野蛮生长”，导致城中村存在着一定程度的建筑安全问题和消防隐患，也存在房屋租赁中管理混乱、乱涨租金、乱收水电费等隐形问题。
最近，深圳频频在城中村改造提升上推出“大动作”——继今年2月发布《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》之后，7月又推出城中村“统租”，以城中村改造提升，作为深圳增加租赁住房供给的主渠道之一，研究新的合作模式和合作方式，实现居民居住和城中村改造的双赢局面。
同时，深圳市属国企人才安居集团旗下深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司正式成立，定位为“深圳市城中村住房租赁社区运营服务商”。人才安居集团分别与五家金融机构深圳分行签署合作协议，包含了对城中村改造领域的支持，为大规模筹集保障性住房注入了“金融活水”。国企与金融机构的支持，有望实现城中村出租房屋改造转化为保障性租赁住房，实现“增供低价、保本微利”的目标。
在珊瑚数据CEO、深圳市房地产研究中心秘书长梁志勇看来，深圳城中村面貌将得到改善，逐步撕掉“脏乱差”的标签，从政策上承担城市保障性住房的功能并成为供应对象，列入筹集任务，成为满足新市民的过渡性住房产品。
来到棠下，狮子山、旗杆山两山夹坳处，可以看见一个不大的村子，名曰“迳口”。目前，迳口村户籍人口只有400多人。
在粤语发音中，“迳口”谐音“更好”。如何让“迳口”走上更好的路？这是代代迳口人从未停止探索的一个问题。
实际上，迳口虽小，迳口人的志向却不小。在记者走访过程中，邻村村民都忍不住称赞“迳口人真的好努力”。
迳口之努力，在于和谐有爱。从2012年开始，无论是村里年满55周岁的女性、60周岁的男性、年满70周岁的老人还是残疾人，每个月都可以收到村委会打到账户上的生活津贴。不仅如此，“纯女户”的上门女婿以及所生育的子女，也可以与当地村民享受同等的分红待遇，甚至连出嫁女都有分红待遇。种种关怀，造就了和谐有爱的迳口，也为村集体经济发展奠定了思想合力。
迳口之努力，在于有舍有得。为配合政府产城融合发展建设，迳口村三年来经历4次征地，所涉项目如珠江肇铁路、华盛路西延线、银洲湖高速、南北大道等，基本都是交通基础设施项目。对村民造成的直接影响，就是每年的分红收入下降，但在村委会的发动下，征地工作依然得到大部分村民的理解和支持。“有舍有得、先舍后得、不舍不得”的人生哲学，在这个村集体得到充分显现。
迳口之努力，在于敢想敢闯。今年2月，迳口村更是打响了棠下镇村级工业园改造的“第一炮”——总投资18亿元的迳口桐井富溪村级工业园升级改造项目正式签约，项目建成后预计将每年为村集体增收超100万元。“舍得”的理念，在迳口再一次成功发挥作用，为了集体的利益，村民们甘愿作出妥协和让步。
团结之力，在迳口村“落地生金”。正如迳口村党支部书记李德毅所说：“改造决不能越改越差，迳口，一定要越来越好！”
“这是一次前所未有的机遇，大伙儿都盼着改变，盼着希望啊！”行走棠下各村期间，说起“百千万工程”，不少村党组织书记都“眼前一亮”，纷纷跟记者聊起心里话。
有的说，良溪、五洞等示范村，让周边村子都有点羡慕，如今迎来“百千万工程”发展良机，希望在政府的支持带动下，各村都能协调发展。有的说，村里拥有许多山地林地，却没有用武之地，政府能否请专家把脉分析，结合各村实际，合理利用现有资源，发展乡村产业？还有的说，村里从2003年开始征地，因种种历史原因，至今还未成功办下土地证，期盼政府推动解决留用地问题，增加村集体自身的“造血功能”，让村集体有更多“亮剑出击”的机会！
何为农村集体土地留用地？根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》，农村集体留用地是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地的使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有。
留用地安置制度作为一项反哺农村社会经济发展的举措，在壮大农村集体经济和保障失地农民收入平稳增长方面发挥了重要作用。眼下，各村把“百千万工程”作为实现浴火重生的重大机遇，都在积极谋划自己的“自留地”，把发展壮大村级集体经济作为巩固脱贫攻坚成果接续推进乡村振兴的重要抓手，着力破解村级集体经济薄弱这一难题，进一步推动村级集体经济收入实现质的有效提升和量的合理增长。
对政府而言，更需要着眼当前农村集体土地留用地落实中存在的“拖”“扯”“乱”等历史问题，进一步健全留用地安置、管理长效机制，在保障城市建设和保护农民利益之间寻找到平衡点，通过一系列改革攻坚措施逐步消化历史问题，实现留用地工作规范治理。
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