观察｜江门地产新政出炉中小企业有望成蕞大受益者
近日，《江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见》（下称“新政”）正式印发，明确江门商品厂房项目实行现售制度，可按幢、层、套等固定界限分割销售，引发业界热议。
作为产业发展的重要载体，商品厂房得到江门众多企业的关注，凸显了工业用地的稀缺属性。与此相对应的是，近两年来多家大型工业地产运营商纷纷进驻江门，有望成为该市产业发展的新型载体。
江门是粤港澳大湾区重要节点城市，拥有土地资源丰富的独特优势，工业用地总量仅次于广深佛莞，产业发展空间巨大。同时，该市仍存在工业用地集约化水平不高、资源缺乏整合等短板，在一定程度上制约了全市工业经济的发展。
有业内人士指出，此番新政出台，将有利于江门依托自身土地成本优势，通过市场化手段提高江门工业用地利用率，促进闲置商品厂房切割销售，有效降低中小企业的生产成本，提振全市实体经济发展。
影响：中小企业或将成新政蕞大受益者
新政出台以后，蕞大的受益者或将是江门的中小企业。“在发展初期，中小企业生产规模小，需要的生产场所面积不大，同时用于购置厂房的资金也并不充裕。从这个角度来看，新政允许商品厂房切割成单栋乃至单层对外销售，这恰恰满足了不少中小企业发展初期的实际需求，降低了中小企业的产业准入门槛。”中集智库招商运营部总监王志宁认为。
在以往，不少中小企业选择租赁厂房，但业内人士认为这种模式存在两方面弊端。“首先是租赁对企业来说，虽然短期内资金压力较小，但长期来看是净支出；相反，新政出台后中小企业可以购置小面积的厂房，得到的是实实在在的固定资产，既可以享受厂房升值的红利，也免去了租金逐年上涨的压力。”江门市工信局工业园区科负责人分析。
另一方面，以往中小企业租赁厂房后，往往会面临对外融资时缺乏资产抵押的尴尬。广东未来之星网络科技股份有限公司总经理蔡杨毅告诉记者，银行一般更愿意把贷款发放给大企业，而不是中小企业，其中一大原因就是后者一般缺乏固定资产作为抵押。但新政允许厂房切割销售，预计更多中小企业将拥有自己的厂房，上述情况有望好转。另外，对于科技型中小企业来说，拥有更多固定资产后，风投资金对其估值也会相应提高。
值得一提的是，工业地产运营商在对外销售商品厂房时，其引进的产业项目必须符合江门现有的产业发展方向，并满足所在产业的准入门槛。“我们与工业地产运营商签订土地出让合同时，就明确要求对方对外销售厂房时，在行业类别、亩产税收、投资强度等指标上对购买者设置准入门槛，确保落地项目是具备高成长性的中小企业。”鹤山工业城管委会副主任、共和镇镇长丁俊超表示。
工业地产运营商进驻后，当地的厂房价格是否随之上涨，继而加大中小企业的运营成本？对此，江门市工信局工业园区科负责人认为，对于同样面积的商品厂房，运营商的销售价格略高于企业自建成本，这是符合市场规律的。“但实际上，中小企业前期资金压力较大，每一分钱都要用于刀刃上。如果选择自建厂房，光买地耗费就过千万元。如果直接从工业地产运营商购买厂房，就可以选择分期按揭，减轻资金压力。”
商品厂房切割出售，“松绑”的江门工业有多大能量可释放？
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