今年江门市区商住用地计划供应2599亩
3月25日，市自然资源局公布了江门市区（蓬江区、江海区、新会区）2019年度国有建设用地供应计划——供应总量控制在8791亩，其中，商服用地785亩，工业用地4320亩，商住用地2599亩，公共管理与公共服务用地1087亩。
商住用地较受关注。市区今年计划供应2599亩，其中，蓬江区794亩、江海区624亩、新会区1181亩，比2018年计划供应的2099亩多出500亩，也远高于2016年实际供应的812亩，以及2017年的1159亩。
业内人士表示，受市场因素、政策调控等影响，主管部门年中或会根据具体情况调整计划。同时，土拍情况难以预期，所以，计划供地并不等同于实际供地。
据悉，国有建设用地供应布局，主要基于以下考虑：综合考虑市区城市发展重点及区域平衡，优先保证教育用地和重大产业项目的土地供应，重点支持和保障民生工程项目用地。蓬江滨江新区，江海中心城区、高新技术开发区和新会会城城区、新会枢纽新城，主要配置商业居住、商服用地，土地供应量不低于商服、住宅用地供应总量的80%。余下商服、住宅用地供应总量的20%，主要配置在潮连人才岛、礼乐街道和新会区各镇圩镇范围。工业用地主要配置在高新技术开发区、江沙先进制造业示范园区、轨道交通产业园区、珠西新材料集聚区以及各镇工业集聚区。
具体来看，商服用地方面，2019年市区计划供应785亩，其中，蓬江区502亩，江海区134亩，新会区149亩。
分区域来看，蓬江区的502亩中，“三旧”改造地块有3幅，共44亩。滨江新区为绝对“大头”，共有403亩；江海区134亩，均计划下半年推出；新会区149亩，主要集中于枢纽新城。
公共管理与公共服务用地方面，2019年市区计划供应1087亩，其中蓬江区756亩。值得关注的是，甘化厂制糖车间28亩地块，用于建设工业遗产博物馆。计划供应教育用地10幅，其中蓬江区7幅，江海区2幅，新会区1幅。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为，教育用地占公共管理与服务用地比例较高，折射出近年来市区提高教育配套力度较大。
相对而言，商住用地较受市民关注。
市区今年计划供应商住用地2599亩。分区域来看，蓬江区794亩，11幅地块，其中，有3幅地块超过100亩。滨江新区相对集中，有330亩，共有5幅地块；“三旧”改造地块有3幅；潮连人才岛有一幅150亩的地块，这也是蓬江区计划供应地块中最大的一块。
江海区624亩，共9幅地块，其中超百亩的有2幅，其中，五邑路北侧（江南舟头咀）地块210亩，是市区计划供应地块中面积最大的一幅。“三旧”改造地块有2幅。特别值得一提的是，我市首次推出租赁住房地块，即滘头第一围地段3亩地块。此举可视为我市践行租购并举策略的体现。
新会区计划供应面积最大，地块数量也最多，合计1181亩，共29幅地块。除了大鳌镇、古井镇、沙堆镇、大鳌镇、崖门镇、司前镇有零星供应之外，其他主要集中于城区，尤其是枢纽新城。新会区“三旧”改造地块最多，有6幅；超百亩的地块最少，只有1幅。
“本次商住用地主要呈现三大特点。”美置地产研究部相关负责人进而讲到，其一，总体供应较为充足，数量超过前几年；其二，区域供应以江海区增幅最为突出。2019年，江海区计划供应624亩，较往年增加近300亩；其三，城市重点发展区域供地相对充足。
值得一提的是，作为江门楼市风向标，滨江新区供应较足，这不难理解，因为其在规划之初，就定位为江门未来核心城区。作为重点发展新区，其土地资源自然要充足。同时，目前该板块房价为全市最高，集中供应，有利于稳定该区域房价。
土地供应的多少，主要和供地指标、市场供给、一手住宅的去化速度息息相关。
2017年4月1日，国家住房城乡建设部及国土资源部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》指出，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36—18个月的，要减少供地；12—6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
目前江门市区3个区库存为12322套。按照过去12个月的成交量计算，消化周期为7个多月，属于“要增加供地”，但需要指出的是，去年下半年以来，市区成交量逐步减弱，2017—2018年成交的土地尚未充分消化。未来两三年，市区潜在供应充足。
在此背景下，2019年计划供应2599亩商住用地意味着什么？据市住建局统计的数据显示，2018年市区共成交20450套，合计230.8万平方米，平均每套面积约113平方米；2017年，市区共成交30101套，合计336.67万平方米，平均每套面积约112平方米；2016年，市区共成交32853套，合计357.8万平方米，平均每套面积约109平方米。如果按照容积率2.5、每套住宅112平方米计算，2599亩地大约能建38694套住宅，高于2016年成交创新高的32853套。
冯景全认为，在去年下半年土地市场已明显降温背景下，今年市区商住用地供应计划创出近年新高，超出市场预期。这主要是江门进一步贯彻“房住不炒”理念，在土地充足供应下，降低地价、房价上涨预期；江门市区未来人口有可能会进一步增加，增加土地供应有利于房价稳定，为新增人口提供更多更好的居住选择，由此也可更好地吸引人才，而对开发商而言，竞争将加大，去化难度将有所提高。
美智地产研究部相关负责人认为，江门土地市场有望成为众多品牌开发商重点关注的区域之一。
需要指出的是，供地计划并非一成不变。到了年中，主管部门或会根据市场情况进行调整。
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