地产新政打开工业发展新空间
近日，《江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见》（下称“新政”）正式印发，明确江门商品厂房项目实行现售制度，可按幢、层、套等固定界限分割销售，引发业界热议。
作为产业发展的重要载体，商品厂房得到江门众多企业的关注，凸显了工业用地的稀缺属性。与此相对应的是，近两年来多家大型工业地产运营商纷纷进驻江门，有望成为该市产业发展的新型载体。
江门是粤港澳大湾区重要节点城市，拥有土地资源丰富的独特优势，工业用地总量仅次于广深佛莞，产业发展空间巨大。同时，该市仍存在工业用地集约化水平不高、资源缺乏整合等短板，在一定程度上制约了全市工业经济的发展。
有业内人士指出，此番新政出台，将有利于江门依托自身土地成本优势，通过市场化手段提高江门工业用地利用率，促进闲置商品厂房切割销售，有效降低中小企业的生产成本，提振全市实体经济发展。
今年6月，创维集团创始人黄宏生到鹤山工业城考察，并与当地政府签订了合作协议，计划投资25亿元建设创维光电产业园项目，主要生产液晶模组、智慧商显等产品，全部达产后预计产值超80亿元。
此外，创维集团还计划引入部分核心零部件配套商到鹤山落户。“光电科技项目选择落户鹤山工业城对双方来说是一个很好的合作起点，希望项目将带动我们的产业链上下游一同转移到鹤山。”黄宏生说。
不过，在推动上下游配套供应商落户鹤山的过程中，创维集团遇到了一个不大不小的难题：供应商短时间内在当地难以找到合适的厂房，由于生产规模较小，拿地自建厂房也并不划算。
“当时，我们正在争取国内知名的工业地产运营商联东集团落户鹤山，打造江门·鹤山国际企业港项目。该项目落户鹤山后，将建设大型工业厂房，再分割销售给入驻工业城的企业，这恰恰能够满足像创维集团供应商这种企业的需求。”鹤山工业城管委会副主任、共和镇镇长丁俊超告诉记者。
据其介绍，江门·鹤山国际企业港项目总投资约20亿元，是鹤山引进的头部个大型产业综合体。该项目建成后，将重点引入装备制造、电子信息、新材料行业的相关高新技术产业项目，形成上下游高端产业集群。
今年以来，江门不少企业负责人都注意到，多家工业地产运营商纷纷“抢滩”江门。除了上述的联东集团，中南高科下属的产业地产建设运营商也进驻台山工业新城，计划投资25亿元建设智能装备项目，规划用地约1000亩，其中首期项目用地约117亩，接下来将打造新型产业集聚地。
同样的案例还有万洋集团。作为国内知名的工业地产运营商，其目前在全国重点产业区域开发的园区面积已超3000万平方米。近日，该公司计划投资140亿元，在鹤山建设万洋众创城项目，打造成为集制造研发、电子商务、仓储物流、生产生活配套、金融服务和智慧园区管理为一体的新型产业园区。
鹤山市科工商务局有关负责人介绍，目前万洋众创城项目已正式动工。“该项目计划用地2350亩，总建筑面积约320万平方米，包括龙湾金属制品产业园项目和古劳鞋城改造项目。”
实际上，早在几年前，江门便已有部分企业切入工业地产市场。例如，开平市首个工业地产项目——纳成广泰·卫浴谷项目于2015年落户水口镇，开创了当地集约用地的先河。
在业内人士看来，众多工业地产运营商频频进驻江门，正是该市工业用地资源丰富的充分体现。“总体而言，江门的土地资源综合承载力在粤港澳大湾区城市中处于头部梯度，全市现有工业用地总量约30万亩，仅次于广深佛莞。”江门市自然资源局有关负责人透露。
该负责人分析，相比大湾区核心城市以存量用地为主、增量空间非常有限的状况，江门市地势平坦、用地条件好、区位优势大，未来产业空间充足，增量可发展空间和工业潜力大。同时，目前江门工业用地东部地区供应平均成交价约31万元/亩，西部约19万元/亩，与湾区其他核心城市比较，地价处于下游水平，土地成本优势明显。
“此前，大湾区核心城市的工业用地已先行集约开发，目前开发强度已近乎饱和。相比之下，江门有更多空间去拓展工业容量，可充分容纳更多的产业。随着大湾区多条区域重要通道的开通，大湾区的东岸产业要素将向西岸溢出，江门的工业用地将拥有更多的‘用武之地’。”上述负责人进一步分析。
不过，在当前各地用地指标紧张的前提下，江门仍存在企业自建低密度的单层厂房、自留土地无序低效开发等情况，在一定程度上降低了全市工业用地的利用率。据江门市自然资源局初步摸查的情况来看，当前江门工业用地的平均容积率处于0.7左右，产业用地集约程度尚处于粤港澳大湾区中游水平，工业用地开发强度仍有较大的提升空间。
在这样的背景下，众多工业地产运营商进驻江门绝非偶然。“如果江门要充分发挥土地资源优势，进一步优化工业用地资源势在必行，引进更多工业地产运营商不失为一种方法。”中集智库招商运营部总监王志宁认为。
“佛山、东莞等城市在这方面发展较早，而目前江门工业地产的开发与运营仍处于起步阶段，但市场空间广阔，工业地产运营商大有可为。”在江门市工信局工业园区科负责人看来，从土地规模来看，工业地产运营商拿地规模比较大，一般都达到数百亩以上，有利于整体开发，提高土地利用率；从建设形态来看，工业地产运营商一般更倾向于建设多层厂房，容积率明显高于普通企业自建厂房，实际上也提高了工业用地的亩产效益。
“普通企业从拿地、建设到投产，往往需要三年以上的时间，而且政府有关职能部门也需要对每个项目都逐一审批，耗时较长。”丁俊超分析，与企业自建厂房的模式相比，工业地产运营商在资金实力、专业人才等方面都拥有明显优势，有利于推动工业用地加快投入使用。“工业地产运营商不仅拥有强大的资金实力，可以大大缩短土地出让、工程建设的周期，同时还拥有专业的运营团队，可有效分摊工程报建、设计、审图等环节的成本。”
从运营方式来看，目前进驻江门的工业地产运营商主要存在两种商业模式。其中，以联东集团为代表的运营商依托自身在产业规划、工程建设、招商引资等方面的优势，通过规模效应降低亩产土地开发成本，再以合理的溢价销售给中小企业获取利润。
与联东集团不同，鹤山万洋众创城项目采取了另一种运营思路。该项目计划打造成为集制造研发、电子商务、仓储物流、生产生活配套、金融服务和智慧园区管理为一体的新型产业园区。项目建成后，投资方万洋集团将以接近成本价把厂房卖给中小企业，以此形成产业集聚。
如果说传统工业地产运营商做的是“一锤子”买卖，鹤山万洋众创城的商业模式更讲究“细水长流”：中小企业进驻鹤山万洋众创城后，将在知识产权、项目融资、人才招聘等方面形成一定规模的市场需求，而运营商恰恰在这些领域拥有丰富的资源。“我们与国内多家知名金融机构、专业服务机构等都建立了长期合作关系，可以通过为企业提供各类专业服务，并以此获得利润。”万洋集团有关负责人介绍。
要真正发挥工业地产运营商盘活工业地产闲置资源的作用，配套政策也不可或缺。“工业地产运营商建设的厂房规模远大于普通企业自建厂房，全部靠‘自我消化’并不现实。除了内部要积极招商引资外，也需要搭建畅通的对外销售渠道。”王志宁认为。
而要畅通工业厂房的销售渠道，关键在于出台工业地产的产权分割政策。王志宁分析，以往由于江门商品厂房不可切割销售，无论是工业地产运营商的新建厂房，还是制造业企业的闲置厂房，都难以充分盘活。“因为企业可能想整体出售10万平方米，但购买者却可能只想要5万平方米，买卖双方的供求很难形成一致。”
在这样的背景下，近年来深圳、佛山、中山、东莞等地已出台了关于“工业房产产权分割”的地方政策，以此提高工业用地利用率。在江门，开平、鹤山等部分区域此前也出台了类似政策，但在全市层面上尚无出台统一政策。
针对上述情况，去年以来江门加快了制定工业厂房分割销售办法的步伐。去年3月，《江门市市区鼓励商品厂房建设促进工业地产发展的指导意见（征求意见稿）》出台，明确提出该市商品厂房支持产权分割。在此基础上，近日该市又正式印发新政，规范了商品厂房和工业厂房开发建设、分割销售、转让、运营管理等各环节行为，支持企业盘活土地资源，提高工业用地利用率。
新政提出，江门商品厂房项目实行现售制度，产业类用房可按幢、层、套等固定界限分割销售。同时，该市鼓励银行创新金融产品，帮助企业更灵活地进行抵押贷款。金融机构可对项目开发单位提供房地产开发贷款，对购买厂房的入驻企业提供贷款支持，首付一般不高于购买厂房总价的30%，余额贷款期限一般不少于10年。
“新政允许商品厂房切割销售后，江门闲置厂房的利用率有望明显提高。”王志宁分析，新政进一步降低了外来企业的准入门槛，也加强了江门在产业成本上的比较优势，有利于当地吸引更多的投资者。同时，工业地产运营商本身就具备大量的产业资源，并建立了独立的招商引资体系，这也有利于江门提升招商引资的效率。
“作为运营商，尽管厂房可以切割销售，但这需要一个过程。在运营压力的倒逼下，我们将积极招商引资，消化前期投入的成本压力。”联东集团有关负责人表示，作为国内数一数二的工业地产运营商，该公司将充分利用其在全国产业网络的丰富资源，大力引进各地的产业项目落户到鹤山。
新政出台以后，蕞大的受益者或将是江门的中小企业。“在发展初期，中小企业生产规模小，需要的生产场所面积不大，同时用于购置厂房的资金也并不充裕。从这个角度来看，新政允许商品厂房切割成单栋乃至单层对外销售，这恰恰满足了不少中小企业发展初期的实际需求，降低了中小企业的产业准入门槛。”王志宁认为。
在以往，不少中小企业选择租赁厂房，但业内人士认为这种模式存在两方面弊端。“首先是租赁对企业来说，虽然短期内资金压力较小，但长期来看是净支出；相反，新政出台后中小企业可以购置小面积的厂房，得到的是实实在在的固定资产，既可以享受厂房升值的红利，也免去了租金逐年上涨的压力。”江门市工信局工业园区科负责人分析。
另一方面，以往中小企业租赁厂房后，往往会面临对外融资时缺乏资产抵押的尴尬。广东未来之星网络科技股份有限公司总经理蔡杨毅告诉记者，银行一般更愿意把贷款发放给大企业，而不是中小企业，其中一大原因就是后者一般缺乏固定资产作为抵押。但新政允许厂房切割销售，预计更多中小企业将拥有自己的厂房，上述情况有望好转。另外，对于科技型中小企业来说，拥有更多固定资产后，风投资金对其估值也会相应提高。
值得一提的是，工业地产运营商在对外销售商品厂房时，其引进的产业项目必须符合江门现有的产业发展方向，并满足所在产业的准入门槛。“我们与工业地产运营商签订土地出让合同时，就明确要求对方对外销售厂房时，在行业类别、亩产税收、投资强度等指标上对购买者设置准入门槛，确保落地项目是具备高成长性的中小企业。”丁俊超表示。
工业地产运营商进驻后，当地的厂房价格是否随之上涨，继而加大中小企业的运营成本？对此，江门市工信局工业园区科负责人认为，对于同样面积的商品厂房，运营商的销售价格略高于企业自建成本，这是符合市场规律的。“但实际上，中小企业前期资金压力较大，每一分钱都要用于刀刃上。如果选择自建厂房，光买地耗费就过千万元。如果直接从工业地产运营商购买厂房，就可以选择分期按揭，减轻资金压力。”
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