小区车位能否对外销售？律师：业主有优先权产权车位可对外销售
江海碧桂园小区门口立着停车场收费标价牌。
2021年江门市国民经济和社会发展统计公报显示，年末民用汽车保有量104.64万辆，也就是说江门已成为“百万汽车城”。在汽车保有量逐年增长的情况下，随之而来的是“停车难”的问题。
本报今起推出“聚焦小区车位破解‘停车难’”栏目，针对小区车位目前存在的一些问题，采访相关管理部门、协会、专家、业主、物管公司等，希望能找到“破局”的好办法。
江海碧桂园业主向本报报料称，该小区日前发出公告，公告期满后如仍有剩余未售产权车位，将对小区外的其他人销售，这引起部分业主的热议。“车位能否对小区外的其他人销售？若对外销售，外来人进入小区会否引起小区管理问题？”小区业主陈女士提出疑问。小区车位能否对外销售是不少业主关注的问题，对此记者进行了采访。
“买不买车位好呢，小区发出公告称若再不买，到时全部车位卖出去，业主就不能停车了。”业主陈女士说出了她心中的疑问。
昨日，记者来到江海碧桂园看到，在小区入口处立着一块收费标价牌，标价牌显示，小车、载重2吨以下（含2吨）或载客20座以下（含20座）的各种机动车，停车5元/小时，封顶12元/24小时。目前江海碧桂园实施“车位临停”办法，也就是说业主即使不买车位，也能将汽车停进小区，一天收费12元，以一个月30天来计算，一个月的停车费约为360元。
记者在江海碧桂园芷兰湾苑区看到，园区内不少位置都张贴了车位促销的信息。在价格方面，负二层产权车位售价8万—9万元之间，与市面价格基本一致。
日前江海碧桂园发出车位销售公告后，“买不买车位”成为业主的话题焦点。
公告显示，江海碧桂园1号、3号地下车库规划中本小区（或本期开发范围）共有房屋套数3662户，配套地下产权车位3440个。该项目在2010年8月动工，分别于2014年11月和2015年4月竣工交付使用。
公告称，该公司于2014年12月首次开盘，在此期间已多次公示车位销售的相关情况并向本小区业主推出车位销售方案，截至2022年3月16日，1号、3号地下车库负一层1671个产权车位已售罄；负二层1262个未售产权车位目前还属于碧桂园房产。
“现我司拟出售剩余未售产权车位，为满足和保障业主对车位的需求，敬请有购买车位需求的业主在2022年4月16日前到该公司车位销售中心购买。公告期满后如仍有剩余未售产权车位，该公司将对小区外的其他人销售。”公告如是写道。
记者就此联系了江海碧桂园相关负责人，该负责人介绍，项目自首次开盘以来，已多次公示车位销售的相关情况，并向本小区业主推出车位销售方案，至今仍剩余不少产权车位未出售，这次发布公告主要是从公司情况考虑。
在满足业主需要的前提下，开发商可对外销售车位
记者留意到，公告称，现阶段该公司将针对未购买车位业主进行征询，如再不购买视为自愿放弃，公司有权将车位对小区外的其他人销售。
“车位对小区外的其他人销售，这合法吗？外来人进入小区会否引起小区管理问题？”对于小区拟对外销售车位，业主陈女士有点不解。
小区车位能否对外销售，是许多业主普遍关心的问题，对此记者采访了专业律师。
广东法大春秋律师事务所律师林智勇表示，民法典第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。民法典第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
“从法律上来说，小区在满足业主优先购买车位的需求情况下，可以对小区外的其他人销售产权车位。”林智勇说，从江海碧桂园的情况来看，车位已开售多年，且发布了多次车位销售公告，可以说是已满足了小区业主同等条件下的优先权，而小区业主若放弃优先购买权，则无权干涉开发商出售车位。
江门市房地产行业协会、江门市建筑业协会常年法律顾问，北京市盈科（江门）律师事务所律师李建中表示，根据《广东省物业管理条例》等相关规定，如果小区已把车位优先出租、出售给业主，那就可以对小区外的其他人销售剩余车位。
林智勇补充道，对于人防车位、无产权车位（占用业主共有区域的）开发商均不能对外销售，也不能对内销售给业主，人防车位可以出租给业主，对于占用业主公共区域的车位，开发商甚至无权出租给业主，只能是由业主委员会向业主出租，并将租金收益用于小区公共开支。
至于外来人进入小区会否引起小区管理问题，物业表示将会加强与购买人沟通，登记和管理出租人的身份信息，加强人员的出入管理。
江海碧桂园相关负责人表示，小区目前负二层未售房产产权车位暂可提供业主临停及探访车辆停放，后续如产权车位售罄，将取消临停。此次江海碧桂园销售车位为产权车位，非权属业主共有场地或人防车位，产权归属开发商所有。
有业内人士指出，虽然在法律层面，楼盘在优先满足业主需要的前提下，对外销售车位并不违法，但一定要提前对居民做好释法说理的工作，详细解释转让车位的合法性，同时，应该规范合同中的内容，保证条款的合法性、合理性和业主的实际需求，以免与业主引发矛盾。
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