怎样计算土地增值税-江门市地方税务局ppt
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近年，我们经常从网站、报纸、电视看到土地增值税 的身影
◎《土地增值税调控——房价重要措施》，央视 ◎《土地增值税对楼市影响不可不察》，证券时报 ◎《楼市调控再祭信贷税收重拳“新国八条”史上蕞严》，新 华网
国家近年出台了多个房地产的调控政策，也离不开土 地增值税
◎《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国 办发〔2013〕17号） ◎《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的 通知》(国办发〔2011〕1号)，也称“新国八条” ◎《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔 2010〕10号），也称“新国十条”，指出：“税务部门要严格按 照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作， 对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 ”
由此可见，土地增值税是国家调控房价的重要手段， 它和房价息息相关。土地增值税离我们并不遥远。 大家可能会产生一些疑问。
◎土地增值税究竟是什么？ ◎土地增值税只是对房地产公司征收吗？和老百姓有没关系？ ◎什么时候缴纳土地增值税？如何计算？如何缴纳？
下面，让我们一起认识土地增值税这个税种，并一 起探讨上述问题。
土地增值税的概念：土地增值税是以纳税人转让国有 土地使用权、地上的建筑物及其附着物所得的增值额 为征税对象，依照规定税率征收的一种税。 国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国 土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日 颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细 则》。 土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。因此， 它并不是一个“新”税种。
转让国有 土地使用权 转让地上建 筑物 转让地上附 着物
转让所得的增值额 征收土地增值税
注：转让集体所有土地不征收土地增值税。
以税务部门征收管理来分类，目前主要有三种行为要 征土地增值税: 1、转让国有土地使用权； 2、转让二手房； 3、开发并转让房地产。
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取 得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
◎ 单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其 他组织。 ◎ 个人，包括个体经营者。 可见，不论法人、自然人，不论经济性质、不论内资、外资，中 国公民和外籍个人，也不论部门，都可以是土地增值税的纳税义 务人。
1. 以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物——应征 土地增值税。 2. 房地产继承、赠与——继承不征收；将房产赠与直系亲属或承担 赡养义务人、符合条件的公益赠与，不征土地增值税，其余赠与 应征土地增值税。 3. 房地产出租——不属于土地增值税的征税范围。 4. 房地产抵押——不属于土地增值税的征税范围。 5. 房地产交换——双方都应征收土地增值税；但个人之间互换自有 居住用房地产，可以免征土地增值税。
6.以房地产进行投资、联营——对于以房地产进行投资，联营的， 投资，联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联 营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中时，暂免征收土 地增值税。 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、 联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的 商品房进行投资和联营的，应征土地增值税。 7.合作建房——对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成 后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应 征收土地增值税。 8.企业兼并转让房地产——在企业兼并中，对被兼并企业将房地产 转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 9.房地产的代建行为——不属于土地增值税的征税范围。 10.房地产的重新评估——不属于土地增值税的征税范围。
土地增值税实行四级超率累进税率：
1.确定转让房地产所取得的收入； 2.确定准予扣除项目的金额； 3.计算增值额和增值率； 4.计算应纳土地增值税的税额。
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部 价款及有关的经济收益。从收入形式来看，包括货币收入、实物 收入和其他收入。
对转让新建房产、转让旧房及建筑物两种行为，土地增值税 在确定准予扣除项目金额上有不同的规定，具体如下：
（1）转让新建房产扣除项目的确定 ◎ 取得土地使用权所支付的金额——包括纳税人为取得土地使 用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 ◎ 房地产开发成本——包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程 费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接 费用。 ◎房地产开发费用——分两种情形扣除，如利息支出凡能够按 转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，可以扣除的 房地产开发费用=利息（取得土地使用权所支付的金额房地产 开发成本）×5%；凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣 除，可以扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金 额房地产开发成本）×10% ◎与转让房地产有关的税金——营业税、城建税、教育费附加 和印花税 ◎加计扣除——对从事房地产开发的纳税人，加计扣除=（取 得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）×20%
（2）转让旧房及建筑物扣除项目的确定 ◎ 取得土地使用权所支付的金额——包括纳税人为取得土地使 用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 ◎ 旧房及建筑物的评估价格——由政府批准设立的房地产评估 机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税 务机关参考评估机构的评估而确认的价格。 ◎与转让房地产有关的税金——营业税、城建税、教育费附加 和印花税； 注意：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能 提供购房发票的，经当地税务部门确认，上述“取得土地使用权 所支付的金额”和“旧房及建筑物的评估价格”的扣除项目的金 额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证 的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为 加计5%的基数。
增值额 = 收入额 - 扣除项目金额 增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目金额 × 100%
土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除金额×速算扣除系数
举例： 某公司销售一处房产，取得收入1000万元，根据税法规定 ，准予扣除金额为600万元，则：增值额 = 1000-600=400 万元；增值率=400/600×100%=66.67%。对照税率表， 适用税率为40%，速算扣除系数为5%。该公司土地增值税应 纳税金额=400×40%-600×5%=130万元。
◎纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向 房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务 机关核定的期限内缴纳土地增值税。
◎房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而 频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情 况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和 计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。
房地产开发企业在 项目全部竣工结算前转 让房地产取得的收入， 由于涉及成本确定或其 他原因，而无法据以计 算土地增值税的，采取 预征土地增值税，待该 项目全部竣工、办理结 算后再进行清算，多退 少补。
项目 立项 阶段 规划 设计 阶段 施工 阶段 预售 阶段 竣工 验收 阶段 工程 结算 阶段 项目 竣工 阶段 直至 项目 全部 销售 阶段
预征土地增值税 达到 清算 条件 的， 对项 目土 地增 值税 进行 清算
房地产开发企业土地增值税管理——预征
预征土地增值税金额 = 当期转让房地产收入×预征率 我市现行房地产开发企业预征收率从2013年3月开始执 行，具体如下：
蓬江、江海、新会 鹤山、台山、开平、恩平
保障性住房 其他类型房产 保障性住房 其他类型房产
房地产开发企业土地增值税管理——清算
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税 清算。 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个 项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%， 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
房地产开发企业土地增值税管理——清算
纳税人办理清算手续的时间要求： ◎应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日 起90日内到主管税务机关办理清算手续。 ◎对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目 ，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的 项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通 知之日起90日内办理清算手续。
房地产开发企业土地增值税管理——清算
纳税人办理清算手续提交的资料要求：
◎土地增值税清算表及其附表。 ◎房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目 立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本 情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 ◎项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、 国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程 合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证 等与转让房地产的收入、成本和费用有关证明资料。主管税务机 关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 ◎纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中 介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
房地产开发企业土地增值税管理——清算
主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目， 且报送的清算资料完备的，予以受理。
纳税人 办理清 算手续、 提交清 算资料
达到清算条件90日 内，或收到税务机 关发出清算通知90 日内
税务机关 将审核结 果书面通 知纳税人
房地产开发企业土地增值税管理——日常管理
为了加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。根据 《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》 （国税发〔2009〕91号）的规定，我市地税制定了《江门市地 方税务局房地产开发项目土地增值税日常管理规定》（江地税函 [2014]3号）。
税务机关房地产开发企业实施项目管理，从取得土地使用权开始 ，对房地产开发全过程情况实行跟踪监控，建立项目管理档案和 项目台账，要求纳税人按规定的时间报送涉税资料，并且需要对 重大项目进行实地查核。
房地产开发企业土地增值税管理——日常管理
我市土地增值税日常管理的一些重要规定摘录如下：
◎房地产开发企业在取得土地使用权，并获得房地产开发项目开 工许可（即立项）后30日内，办理项目登记，报送《土地增值税 项目登记表》。 ◎税管员在办理项目登记时，打印一式两份《房地产开发企业报 送资料登记表》，一份发给纳税人，要求纳税人按该表所列的内 容和期限报送各项涉税资料；一份由主管税务机关留存，由税管 员在每次收到纳税人报送的涉税资料时,在相应栏次做好登记。 ◎主管税务机关应形成对房地产开发项目定期实地查核的制度。 税管员对桩基础工程、绿化工程等事后不便查核的工程应及时实 地查核；对金额较大的工程合同的变更，应实地了解情况，并要 求纳税人书面说明原因及加具查核意见。
房地产开发企业土地增值税管理——日常管理
◎ 房地产开发企业取得《商品房预售（销售）许可证》后30日 内，报送可售商品房明细情况。当已售商品房建筑面积占可售商 品房建筑面积比例达到85%时，应要求房地产开发企业从达到 该比例的当季起，按季报送《房地产开发企业销售明细表》。 ◎ 房地产开发企业在报送的各项涉税资料上加盖企业公章，并准 备好资料原件，以备税务机关核对、抽查。
◎ 房地产开发企业未按规定时间向主管税务机关报送涉税材料， 经主管税务机关限期改正仍未改正的，主管税务机关根据《中华 人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定予以罚款。 ◎ 房地产开发企业具有上述税收违法行为，且拒不接受税务机关 处理的，主管税务机关可根据《中华人民共和国税收征管法》第 七十二条规定，收缴或暂缓供应（包括代开票）发票。
转让旧房及建筑物、土地使用权的核定征收 ◎核定征收的条件：对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格 ，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共 和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规 定，实行核定征收。
◎ 现行核定征收率： 地区 蓬江、江海、新会 类 转让二手房产 转让工业用地使用权 转让非工业用地使用权 转让二手房产 鹤山、台山、开平、恩平 转让工业用地使用权 转让非工业用地使用权 别 税 率 5% 5.5% 6% 5% 5% 5.5%
房地产开发企业的核定征收 ◎核定征收的条件：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或 者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除 项目金额的；符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清 算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据 明显偏低，又无正当理由的。
◎我市房地产开发企业的核定征收率：
地区 蓬江、江海、新会 鹤山、台山、开平、恩平 类 别 普通住房（含保障性住房） 其他类型房产 普通住房（含保障性住房） 其他类型房产 税率 5% 6% 5% 5.5%
土地增值税主要有以下税收优惠： ◎纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20 ％的，免征土地增值税。 ◎因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
◎因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让 原房地产的，免征土地增值税。
◎自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税 ◎对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房 源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
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