江门一地块拍出价格46亿每亩逾千万
每亩1000多万元！11月8日下午，三家公司在江门市行政服务中心3楼第一开标室围绕北新区一块30000多平方米的土地展开角逐，在200多次举牌之后，指定建设城市综合体的江门北新区商住用地（编号JD2013-22）由江门健威房地产置业有限公司以4.59亿元拿下，折合每亩土地拍出了1000多万的高价，创下了江门土地交易地面价新高。
这次出让的地块位于北新区白石大道与天沙河交界西南侧地段（天翔路2号）。这一面积不大的地块拍出后立即成业界焦点——地面价每亩1018万元的天价，刷新了江门土地交易的纪录。
据了解，该地块挂牌起始价为1.783亿元，结果以4.59亿元成交，溢价率达157%。拍卖结果一出，引起了不少市民关注。“江门出现了新地王？”有市民惊呼。但业内人士并不认可这种说法。业内人士称，地王多数是算总价或者楼面价，这块地虽然地面价刷新了纪录，但由于容积率比较大，所以按楼面价来算并没有刷新记录。拍卖公告上写明该地块的容积率是大于或等于1.0且小于或等于4.1，按最高容积率计算，折合楼面地价约3717元/平方米。3717元/平方米也是一个比较高的楼面价，但并没有破记录。甚至比不上前不久拍出的编号为JD2013-17号地块。17号地块只有不到2500平方米，属商业用地性质，位于蓬江区建设三路东侧，楼面价已高达4130元/平方米。
笔者查阅了此次拍卖地块的性质，拍卖公告注明该地块用途为商业、住宅用地；建设用地面积30047.1平方米，其中商业用地面积21033平方米，住宅用地面积9014.1平方米，同时地块中有3528.6平方米不能用作建筑物。土地使用年限为商业部分40年，住宅部分70年；建筑密度小于或等于50%，绿地率大于或等于20％；计算容积率总建筑面积：30050平方米—123488平方米，其中住宅面积占计算容积率总建筑面积的比例小于或等于30%，即9260平方米—37046平方米。笔者发现这块地的规划有其特别之处，除了容积率特别高之外，最特别之处是，公告中明确规定此地块要建设城市综合体。
公共资源交易中心相关负责人认为，这块地的容积率很高，所以拍出的较高的价格也属正常，而且3717元/平方米的楼面价并没有超出正常范畴。“高容积率体现了国家提出的集约用地的要求，所以单亩拍出的土地价值高，充分发掘了土地的价值。”江门市公共资源交易中心负责人如是说。
拍卖公告出来三天后，有细心的市民发现，该地块的围墙上被刷上了健威房地产公司字样，在业界有传言称，该地块早已有主，拍卖只是走个形式。
8日拍卖结果出来之后，该地块的得主果然是曾经出现的江门健威房地产置业有限公司。流言似乎得到了证实，因此这一拍卖结果受到了不少业内人士的质疑。带着这个疑问，记者采访了江门市公共资源交易中心相关负责人。该负责人回应称，并 不存在业内流传的所谓的“内定”。“这块地块本来就是江门健威房地产置业有限公司的，只不过之前的性质是工业用地，现在健威房地产置业有限公司想将它转为商用，拿出来委托政府拍卖，所以围墙上出现健威房地产公司的字样也不奇怪。况且拍卖现场三家公司进行了激烈的争夺，最后健威房地产置业溢价157%才拿到这块地，也可以证明传言不实。”
有消息人士向记者透露，这块地虽然拍出每亩过千万的价格，但对健威置业来说这个价钱并不是难以承受，原因在于这块地本来属于健威置业的，现在工业用地转商业用地，政策规定健威置业只需要再付拍卖价的四成即可，“拍出4.59亿元的总价，实际上健威置业只需要再付1.83亿元即可，这也是健威置业敢与两家来自广州的房企举牌200多次激战的底气所在。”
“如果健威置业想拿下这块地，按政策有两种途径：一是按政府评估价补上四成差价，二是把土地拿到市场上拍卖，自己高价竞得，然后补上拍卖价的四成。这块地的起拍价只有每亩不到400万元，但健威置业可能未估计到竞争会如此激烈，最后竟然拍出了每亩1000万元的价格，现在看来，显然是第一种选择会更为划算。”该消息人士称。
这块土地在规划中最引人注目的是其中一个限制条件——“商业建筑需集中布局，建设成城市综合体，不得与住宅建筑混合布局建设。”在城市综合体遍地开花的北新区，再建一个城市综合体合不合时宜？这个小型的城市综合体如何在万达、汇悦城和奥园·益丞国际广场的竞争间获得一席之地？公告一出立刻引起了业界的热议。
健威房地产置业有限公司是江门著名的家具企业健威企业集团旗下的一家房地产开发公司。有消息称，健威置业拿下这块地之后并不是像万达那样建设一个综合的商业体，而是更偏重于专业市场方向，有可能会打造成类似旗舰店一样的家私城，作为健威家私品牌的一个重要展厅。
“这样就可以和几大城市综合体错位发展，避免正面竞争。”业内人士说，“北新区现在商业综合体很多，有万达广场、奥园·益丞国际广场、国翔·汇悦城等，每个体量都不小，在北新区来说已经饱和了。 但这也并不意味着不能再建设城市综合体。建设家具城就是一个很好的思路，北新区虽然城市综合体很多，但仍缺乏专业的商业市场。”
但健威房地产置业有限公司相关负责人廖先生并没有对将建家具城给出一个明确的回应。廖先生称，该地块的规划还没最终确定，一切都是未知数，不方便透露。
秋季一向是土地交易的旺季。近期江门推出了多幅旺地，其中包括篁庄考场地块等受人关注的土地，不少土地都引起剧烈的争夺，拍出了较高的价格。
前不久，胜利北路商住用地成交，折合楼面地价2930元/平方米；建设三路三角形商业用地溢价235%成交，不到2500平方米的用地面积，最终以2580万元被江门市津丰汽车贸易有限公司竞得，每亩地价约合688万元，其楼面地价约折合4130元/平方米。而篁庄考场地块正挂牌出让，起始价400万元/亩。
近期出让的地块还有蓬江区棠下镇金桐三路东侧地块的工业用地，建筑面积为206466平方米，起始价为8920万元；蓬江区棠下镇墟镇地段的商住用地，建设用地面积为5242.9平方米，起始价为2812万元。
有业内人士称，前几年江门的地价一般是每亩两三百万元，现在起始价很多都要每亩400万元以上了，地价一年比一年高。“篁庄考场的地块估计会拍出每亩600万元左右。”业内人士猜测。江门市房产协会会长叶泽权认为，江门虽然土地资源丰富，但市区合适开发的土地资源不多。“未来土地价格仍会继续走高。”叶泽权说。
江门一地块拍出价格4.6亿 每亩逾千万
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