解读文本：江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见
为贯彻落实市委、市政府有关工业立市等工作部署，加快推动我市工业厂房发展，市住房城乡建设局和市自然资源局根据相关法律法规,借鉴国内城市有关政策措施，结合我市实际，于2019年9月24日出台了《江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见（试行）》，有效期两年。根据市政府的工作要求，市住房城乡建设局和市自然资源局对《指导意见》实施情况、存在问题进行了充分调查、分析、评价，做出全面、客观的评估，并结合实际，进行修订，形成《江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见》。（以下简称《指导意见》）
《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号）、《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号）等。
商品厂房是指具有房地产开发资质的企业在规定范围内的新出让工业用地或“三旧”改造用地上进行统一规划建设、达到建设规模要求，向市场销售或出租的工业厂房。该工业厂房用地需在出让合同或补充合同中约定可分割及分割比例。
其他工业厂房是指除商品厂房外，土地权属人在持有的工业用地上根据规划要求建成并已确权登记的厂房、仓库等物业。本意见的其他工业厂房仅限于制造业企业、外商投资企业、工业类用地升级改造开发项目和科技企业孵化器产权分割项目在工业性质国有建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业（以下简称“工业物业”）。
1．用地。需位于工业园区或属于“三旧”改造用地。商品厂房项目用地面积占各园区总面积的20%以内。最高可销售的计容建筑面积占总计容建筑面积的比例标准由各市（区）确定，并在土地出让合同或补充合同中予以明确。
2．规模。项目占地面积30亩（含）以上或建筑面积在3万平方米（含）以上，建筑容积率应达到1.6及以上，工业厂房建筑面积控制在总计容建筑面积80%（含）以上。
3．销售。省级以上工业园区的商品厂房项目及其他经县级以上人民政府批准预售的商品厂房项目，可办理预售许可。其他商品厂房项目实行现售制度。产业类用房可按幢、层、套等固定界限销售；每个分割单元最小建筑面积不得少于300平方米。办公、生活服务等配套用房随产业类用房按规定比例进行分割、分割转让、抵押。
4．转让。须满2年（以不动产证书登记时间计算）才可进行转让。受让对象与再次转让对象限定为符合园区产业规划的生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人、生产性服务业企业法人。“三旧”改造项目首次受让对象与再次转让对象限定为企业法人。
1．除了商品厂房外的其他工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间，不得在层内再进行分割。
2．工业物业分割转让后原权利人自留的工业或仓储功能的建筑面积占分割转让前工业或仓储功能确权登记的建筑面积比例不得低于40%。受让后的工业物业产权自完成转移（分割转让）不动产登记之日起5年内不得再次转让。
容积率在1.6以上、二层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦的分割转让可不受本条限制。
3．工业物业分割转让的受让方限定为企业法人。其中，制造业企业工业物业产权受让方须为经依法注册登记且为转让方的产业链合作伙伴企业。
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