年底江门土拍市场活跃超一半土地第四季度出让
2018年底，江门市区土拍频率加快，根据江门国土资源局发布的《江门市市区2018年度国有建设用地供应计划》，今年江门市区商住商服土地供应总量达2690亩，而据不完全统计，前三季度，蓬江、江海土地出让面积700亩，新会435亩，这意味着有超过一半土地要在第四季度出让。10月份，受长假影响，土拍相对较少，因此，土拍主要集中在11月和12月份，仅滨江CBD在11月就有7幅商业地“待嫁”，而根据已成交的记录来看，溢价率下降明显，底价成交似乎成为一种常态。
从前年开始，江门土拍市场一直保持高溢价率，2016年12月，开平三埠街道地块溢价117%拍出；2017年1月，碧桂园集团以总价4.5亿元，楼面价2697元/平方米拿下新会经济开发区东区地块，据悉，该地块历经125轮竞价，终溢价120%成交；去年6月，越秀地产以约6亿元竞得鹤山雅瑶镇大岗村委会地块，楼面价3537元/平方米，溢价率201.7%；去年11月1日，江门市JCR2017-171(开平31)号地块摘牌，经过6小时，200多轮竞价，蕞终由碧桂园以4 .67亿元拿下，楼面价4658元/平方米，溢价率214.7%。
这一系列出让结果都呈现出高溢价率。不过，进入2018年后，江门土拍市场溢价率明显呈下降趋势，今年4月，联发集团斥资12 .38亿元以及4800㎡配建住宅建筑面积成功斩获江门市区JCR2018- 24(蓬江03)，楼面价6894元/㎡，溢价率25 .6%；6月27日，广东江门新会区古井镇的JCR2018-54(新会04)号地块进行限时竞价出让，起始价为2 .18亿元。经过一个多小时的角逐，由保利以2 .96元拿下，溢价率为35 .75%。和去年相比，溢价率明显下降。
根据江门国土资源局发布的《江门市市区2018年度国有建设用地供应计划》，今年江门市区商住商服土地供应总量达2690亩，土地供应量与近两年相比显著增加。和去年不同的是，今年供地计划在年中并没有做出调整。
据不完全统计，前三季度，蓬江、江海土地出让面积700亩，新会435亩，这意味着有超过一半土地要在第四季度出让，土拍频率加快。据统计，11月有超20幅地块(含商业用地、商住用地、住宅用地、科研用地、商服用地，不含工业用地)待摘牌，其中，17幅为商业、商住、住宅用地，数量比其他月份大幅增加。
到了今年下半年后，在8月份，发生多宗流拍事件。9月份到目前，江门市区的土地成交溢价率更低，底价成交成常态，不少地块因故终止交易。
除了溢价率下降，底价成交频繁。不少地块因故取消交易。原定于10月30日摘牌的、编号为JC R 2018-134(蓬江13)、位于杜阮镇地段45亩商住地块因故终止挂牌。11月2日，江门市公共资源交易网发布公告称，JC R 2018- 138(蓬江17)及JC R 2018- 139(蓬江18)号地块挂牌出让交易因故终止，该地块原定于11月5日摘牌。
总之从下半年开始，土拍溢价率下降已成事实。
江门市区土地溢价率下降，首先是受大环境的影响，据统计，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗，比2017年全年都多。中国指数研究院数据显示，8月，全国300个城市共成交土地面积同比微增1%。土地出让金总额同比小幅增加4%，涨幅明显收窄。
据房产分析人士认为，这与土拍设置条件趋严有关。土地溢价率下降，甚至不断出现流拍现象，与地方政府在土地出让中设置条件有关，比如限房价、竞自持时间等要求。这一点从2017年开始，江门土拍各种条件不断增多。本来土地起拍价就很高，设置的条件再趋多，开发商拿地的意愿下降。
另外，政府对房价的调控措施同样趋严，江门九、十月份的新房销售数据同比下降明显，常说的“金九银十”，已经名不副实，销量下降，开发商未来预期降低，这对于开发商拿地，肯定有一定的影响。
9月份至今，江门市区的土地成交，溢价率更低：
●9月5日，仅5轮报价，合景泰富以6.5亿元摘得江海区五邑路北侧周屋围地块，溢价率3.2%，成交楼面价为4964元/㎡。据悉，该项目曾于年初以总价1.96亿竞得府西地块。
●11月1日，滨江新区CBD总部基地首宗商业金融用地经过两轮报价后，蕞终以总价5614万元成功出让，溢价率3.7%，地价2754元/㎡。
●11月5日，位于江门一中南侧两幅合计约183亩的商住靓地成功出让，蕞终国企华发股份和江海国资办分别以71378万元和81351万元的底价先后摘牌。
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