江门“村改”有望释放逾5万亩土地空间
康溪工业园改造仅两个月就吸引了不少投资者前来考察。图为项目招商部。南方日报记者 董有逸 摄
近日，江门市人民政府印发了《江门市稳投资若干工作措施（2020～2022年）》。在该政策的新闻发布会上，江门市自然资源局有关负责人透露，江门计划推出10平方公里条件成熟即可利用的产业用地。为了确保完成这个目标，全面推动全市村级工业园升级改造工作将成为江门盘活存量土地的重要举措。
在工业用地稀缺、用地指标收紧的背景下，上述消息发布后，迅速成为当地企业普遍关注的焦点。改革开放以来，村级工业园在很长一段时期内充当着江门经济发展主战场的角色，但如今普遍存在“散小弱差”、发展模式粗放等问题，已成为制约该市产业升级、空间优化的重要因素。
当前，江门正处于加快发展、争先进位的关键时期。如何加快全市村级工业园整治改造、提升土地开发和利用率，将成为江门打造粤港澳大湾区新增长极的重要环节。据估算，以江门产业园当前的标准计算，全市村级工业园升级改造后可实现产值3000亿元，税收150亿元，相当于释放5万—7万亩土地空间。
走进蓬江区荷塘镇的康溪工业园，几台大型挖掘机正在加紧施工。与以往破败不堪的旧厂房形成鲜明对比的是，一栋崭新的楼房已经建成，“江门首个村级旧改示范项目”几个大字在阳光下闪闪发光。
像康溪工业园这样的村级工业园，江门共有151个。据江门市自然资源局提供的数据，目前该市村级工业园主要分布在蓬江区、江海区、新会区和鹤山市等地区，总用地面积约10.56万亩。上述园区现有企业5000余家，规下企业数量占84%，以五金、灯饰、玻璃制品、塑料制品等传统产业为主。
该局有关负责人告诉记者，改革开放以来，村级工业园作为江门农村集体经济的重要载体，曾经为全市经济快速发展奠定了坚实基础。但由于早期乡镇规划管理缺失、农村集体经济形成利益依赖等原因，导致村级工业园空间分布零散、产业形态低端、土地利用低效、管理方式粗放，违法建设、安全生产、消防隐患、环境污染等问题突出，随着城市和经济转型加快，已越来越不适应高质量发展的要求。
“由于村级工业园受不同集体经济组织的直接控制，村级工业园仅有少数是连片的，更多的是零星分布，小的几十亩、大的上千亩，呈现大分散、小集聚的空间趋向特征。”该局有关负责人分析，从产值来看，上述园区内的企业规模普遍小、产业附加值低，2019年总产值仅1425亿元；从效益来看，全市村级工业园多以低矮、简好厂房为主，容积率较低，土地利用效率低，亩均产值和税收分别为104万元和3.93万元。
对于江门市村级工业园目前面临的发展困境，政协江门市第十三届委员会第四次会议提出的《关于加快村级工业园整治改造，拓展我市高质量发展新空间的建议》（下称《建议》）也进行了分析。
除了土地利用效率较低、产业较低端，以及环保、安全生产隐患等问题外，《建议》还特别指出，随着房地产市场迅猛发展，土地价格上涨，用地权属人在开展“三旧”改造时，更倾向于“工改商住”，农村集体土地隐形市场活跃，工业用地数量越来越少。
针对上述问题，近日江门市自然资源局进行了回应。该局有关负责人表示，接下来江门将把村级工业园升级改造作为优化发展空间、促进高质量发展的重要抓手，并纳入全市今年的重点工作任务，加快推进全市村级工业园升级改造。
记者获悉，目前江门已成立由市委副书记、市长刘毅同志为组长的江门市村级工业园升级改造领导小组，全面统筹推进全市村级工业园升级改造工作。为加快推进村级工业园升级改造试点工作，该市梳理了省、市与村级工业园升级改造相关的政策文件，吸取了其他城市的先进经验，提出该市的创新措施，印发了《江门市村级工业园升级改造政策指南》，包括十四条政策指引、升级改造工作四个阶段对应的政策、三方面创新举措，为推动试点园区的改造和下一步制订全市的村级工业园升级改造配套政策提供参考。
根据《江门市村级工业园升级改造试点工作实施方案》，该市已确定了4个试点园区，分别为蓬江区荷塘康溪工业园、江海区外海南山工业园、新会区会城孖冲工业园、鹤山市沙坪朗围工业园。接下来，该市将采取试点先行、重点推进、全面铺开的模式，力争通过3到5年时间使全市镇村级工业园在社会、经济、环境效益三方面有较大提升。
“四个园区中，康溪工业园进展较快，朗围工业园正在办理项目的前期工作，剩余两个村级工业园则正在与村集体沟通协调和寻找合作主体中。”上述负责人透露，全市村级工业园升级改造正在有序推进中。
其中，康溪工业园“三旧”改造项目认定和实施方案审批、完善历史用地手续、“三旧”改造单元规划编制、调整土地利用总体规划等手续已全部完成，项目用地经公开挂牌出让由江门蓬江荷塘万洋众创城科创有限公司竞得实施改造。今年7月，该项目正式动工建设，成为江门首个村级工业园升级改造示范项目。
“项目计划总投资30亿元，占地661亩，计划于2022年建成，预计引进300家企业，提供20000个岗位，将为蓬江区产业转型升级注入新的活力。”万洋集团有限公司董事长苏孝锋说，该公司接下来将全力推进项目的建设，力争今年部分工程封顶、明年一期项目全面投产。
除了康溪工业园，鹤山沙坪朗围工业园的升级改造也取得新进展。该园区负责人透露，目前园区的土地使用权流转方案已经得到属地村民表决同意，并成立鹤山市朗骏园区管理有限公司，全力推进朗围工业园升级改造项目的开发建设、运行管理及产业招商等工作。
从珠三角村级工业园此前的改造案例来看，村民实施改造的意愿不强、前期缺乏建设资金等因素都是“硬骨头”，江门率先实施试点的4个园区同样需要克服这些困难。
“村级工业园改造升级需要大量资金，全部由政府投资建设并不现实。”荷塘镇经促局的一名工作人员坦言，除了资金保障问题，村级工业园改造成什么样、建成后如何招商引资等细节同样至关重要。“举例说，目前企业蕞需要的厂房面积是多大、承重要求如何，这些问题都应该由市场来回答。”
面对这些“棘手”问题，率先启动改造升级的康溪工业园通过引进工业地产专业运营商万洋集团，探索“代建+返租”的模式，为全市村改探索了一条新路。
与此同时，江门也正在更高层面上尝试出台奖励政策，推动全市村改进程“加速”。江门市自然资源局有关负责人透露，为了提高村集体参与改造的积极性，该市计划加大收益反哺村集体，对村级工业园升级改造项目申请集体建设用地转国有建设用地收取的出让金，按不低于95%返还村集体组织。
“我们还出台相关政策，对实施改造村集体进行扶持奖励。”该负责人介绍，对于改造土地面积超过30亩、改造后建筑容积率达到1.5及以上的村级工业园升级改造项目，在项目竣工验收后，由属地市（区）财政对改造主体进行奖励。分期实施的，可在项目单体建筑竣工验收后，按单体建筑面积进行奖励。同时，市财政设立村级工业园升级改造专项扶持资金对各市（区）财政实际发放奖励资金给予补助。
记者获悉，按照上述政策，江门村级工业园的具体奖励标准包括四个类别，分别为改造后建筑容积率达到1.5至2.0（含2.0）、2.0至2.5（含2.5）、2.5至3.0（含3.0）、3.0以上等四个级别。“改造后容积率达到上述相应级别的村级工业园升级改造项目，我们将根据项目总建筑面积，分别按50元/平方米、60元/平方米、70元/平方米、80元/平方米的标准进行奖励。”上述负责人透露。
此外，江门市财政还安排专项资金，在2021年6月底前对积极开展村级工业园试点升级改造的村集体进行评比奖励。其中，一等奖一名，奖金达80万元；二等奖两名，各奖50万元；三等奖四名，各奖30万元。
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