江门二手房“带押过户”政策来了！无须提前还贷！
9月底，市住建局、市自然资源局等七部门联合印发了《关于探索实施二手房“带押过户”服务模式的通知》，试点推行以抵押登记变更为主要特点的同行间二手房“带押过户”办理流程，标志着二手房“带押过户”服务模式在江门市正式落地。
江门已率先于2021年实施二手房“带押过户”，至今我市不动产登记中心共办理了多宗带抵押转移登记业务，包括工业厂房和商品房。
市不动产登记中心相关负责人介绍，《民法典》实施前，根据《物权法》相关规定，抵押期间，未经抵押权人同意，带抵押财产不得转让，此项规定给带抵押的二手房屋交易造成一定的障碍。2021年1月实施的《民法典》打破了上述限制，按照规定，抵押期间，带抵押财产可以转让，当事人约定禁止或限制转移的除外。
为进一步优化二手房交易市场，提升商品房交易、不动产登记服务效率，提高人民群众办事的便利度和满意度，2021年，江门市自然资源局充分发挥党建引领作用，率先贯彻落实《民法典》，积极探索既能保障抵押权人利益，又能适应本市现状、符合群众需求的带抵押不动产转移登记的“新登记模式”，进一步深化“不动产+金融服务”体系建设。
嘉毅地产总经理邓桐燊介绍，传统的二手房交易流程是用卖家自有款项还清房贷或者由买家的购房款垫付未结清房贷来实现“解押过户”。
“带押过户”是指带着抵押过户，即在原抵押存在的情况下仍然可以办理房屋的过户，将房屋的所有权转移至买方，把解除抵押放到了最后环节。
市不动产登记中心相关负责人表示，以往卖方想转让不动产的，须保证该不动产在无抵押、无查封的状态才可以转让，我市大多数的不动产都存在着按揭（抵押）的状态，如想转让的话，需注销原抵押登记。要注销原抵押登记的话，需自筹资金或由买方先支付首期款给卖方，卖方用首期款作为提前还贷的资金（如果自有资金不足的，需向民间短期的高利息借贷）向银行申请提前还清借（贷）款。
蓬江区一套房子原权利人为李先生与其父母，后来母亲去世，由李先生和父亲继承。由于房子存在抵押登记，在“带押过户”实施前，继承人需先与抵押权人（银行）结清贷款，办理抵押注销登记后，申请办理继承登记。而继承人往往是不能筹集相应的资金一次性结清贷款，造成不能办理不动产继承登记的业务。
得益于“带押过户”新政实施，今年６月，李先生在不需要向银行申请结清贷款的状态下，只需提交与抵押权人签定抵押变更合同及继承不动产的材料就成功办理了不动产的继承登记业务。李先生对新政高度评价，他表示，这一新政方便了他们，也大大减轻了他们的经济负担。
“带押过户，大大减轻了企业的经济负担！”今年9月，一企业购买蓬江区建设路一工业厂房时，卖方在不需要向银行申请结清贷款的状态下，只需提交抵押权人的《同意函》《抵押变更合同》及买卖双方的转移登记材料就成功办理了该厂房的二手房转移登记业务。对此，受到了买卖双方的高度赞扬。
“在买卖二手房时，如果双方资金均不足的，就要向机构借钱‘过桥’。”邓桐燊补充道，有时会产生成千上万元的“过桥”费，借用的时间越长，产生的费用自然会越多。
在邓桐燊看来，“带押过户”政策有利于活跃市场，对买方、卖方、银行能带来三重利好。对卖方来说，可减少筹资的手续和时间，以及筹资的“过桥”利息，降低了风险；对买方来说，可锁定房屋，避免一房多卖的风险；对银行来讲，有利于锁定贷款。
江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉表示，实施“带押过户”，“过桥资金”压力减轻，实现了原抵押注销登记和新抵押登记的无缝连接，可有效防范交易风险，缩短了交易的周期，有利于二手房交易流转。
“‘带押过户’有利于降低风险及成本，激发市场活力。”市不动产登记中心相关负责人表示。
△枢纽新城建设如火如荼。李银换 摄
新政实施一年多以来，至今我市办理了多宗带抵押转移登记业务，但总体数量不算多。从执行情况来看，政策效果尚未完全显现。
据邓桐燊观察，目前该项业务还没能推开，一方面，是由于宣传推广不足；另一方面，“带押过户”只能同行转同行，也就是说买卖双方的房贷银行为同一家，适用性不强。
杨东卉表示，目前，在江门能申请“带押过户”的银行不多，大多数银行还是要还清房贷后才能审批过户。
业内人士表示，具体买卖双方如何协调银行进行操作，是该项政策在落实过程中面临的较大问题。此外，“带押过户”单纯依靠买卖双方的信任很难落实到位，因此，公证机构的相关介入显得尤为重要。
杨东卉建议，相关部门应加大政府的宣传力度，让更多中介从业者、市民了解政策。同时应加强与各大银行的沟通，保证政策的落地成效。相信在各方的大力推动下，“带押过户”才能真正激活二手房市场，对二手房市场产生积极影响。
为积极推进带抵押财产转移登记工作，市自然资源局提前与银行等金融机构对接，多次召集多家金融机构召开座谈会，调研了解金融机构在开展该项工作中存在的思想顾虑、困难和问题，做好解释工作，共同研究、解决问题，并指导银行机构做好是否允许带抵押的不动产转让的约定工作，为带抵押财产转移登记工作的开展排除了障碍。
接下来，市自然资源局将持续深化不动产抵押转移登记的改革成效，充分利用信息化手段，继续优化登记办理流程，在充分保障权利人利益的同时，促使抵押财产的流通更为便捷；另一方面，将与相关部门加大宣传力度，提高办事群众、企业及银行机构的知晓度，促进我市房地产市场发展、增加税收带动经济发展，进一步优化我市营商环境。
市住建局相关负责人介绍，下一步，市住建局将牵头联合相关部门，积极推行二手房“带押过户”服务模式，持续探索、优化办理流程，让二手房交易更加安全、高效、便捷。
1、买卖双方及抵押权人（银行）提前签订抵押人变更三方协议；
2、三方携带不动产权证、身份证明材料、企业委托材料等到不动产登记中心签订买卖合同，申请办理不动产转移登记及抵押变更登记。通过组合登记，实现了不动产转移时抵押人同时变更为新权利人，由新权利人承担原权利人的抵押和还款义务，实现不动产带抵押转移。
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